春泉信託1426

春泉的物業為於魔都朝陽區三環之內的位置,包括兩棟寫字樓同一D車位,地鐵站斜對面的物業
物業用途單一,只作辦公用途,買春泉收息同你自己買寫字樓收租基本冇分別
用GOOGLE地圖觀察,三環之內地鐵緣線除左一國貿站以外,基本沒有太多大面積空地,城中村倒是不少,不過即使採用強推的方法,短期內也不能快速出現新供應,GOOGLE地圖的日期是2014年,國貿站所在位置存在一個世紀大地盤,依地鐵站的命名方式,該位置相信會起IFC式的巨物,而春泉的物業就在旁邊,落成後可能恐怕會出現強烈競爭,不過現在仲是未開挖的地盤,3年內春泉仲係安全
上市日期係上年12月頭,只有1個月不到的業績,因此今期派息不能反映實況(其實直情唔派仲好),以上年的全年的業績所示.正常佢一年份量的派息為每股0.214
春泉的租約都是兩三年前簽的,低現在的市價成倍,因此只要到期續約,租值就會大升,當佢今年3成租約到期,加租7成,總體業績同派息就會上升21%,加5成就15%
春泉物業市值百幾億,淨值70幾億,而市值只有30幾億,存在大折讓
REIT當中試過高增長的只是778同823,增長快時股價的折讓會較低,778上市時冇人知佢增長快,折讓大,後來比人知道佢增長快,股價升,折讓就收窄了,而這情況較大慨率可在春泉上重現,況且春泉已超7厘,博唔中也沒有損失
問題是物業估計方面,估值師是按410蚊每平方的市值月租來計算,遠高於現在租緊的2百幾蚊,因此和1275不同,春泉的物業估值一點低估也沒有,因此不存在忽然增值的可能,另外物業估值估高左,負債比率會被下降,現時佢表面的負債比率在較高水平,真實的其實更高,因此短期不存在任何收購增長的可能
而且佢的管理人的收費是以物業的價值計算的,因此估值估高左,管理費就變相提高,養肥更多人,由於管理費大半是發新股支付,因此攤薄比其他REIT重
上年下半年租約到期28%,今年31%,下年12%,因此未來兩年春泉的派息存在強勁增長,到第三年就冇氣,現價派0.214,按15-21%增長計算,14年派0.25-0.26,15年派0.29-0.31,好彩的話,息率收窄到6厘計算,今年可升到4.15-4.3,15年升到4.8-5.15,值博率在REIT中算是上佳
當然,如果真係可以咁順利,最後咪又係換返做778