樓宇按揭

連日批評了好幾隻唔同財政類型的股票,居然冇比人反擊,比較出奇,而且人氣下跌,但凡係唱衰的題材是冇人鍾意睇的,同時也証明本博的確不太受注目,這也是好事,現時找不到什麼特殊又具代表性的案例,唱衰就暫時停下

想起湯兄一直寫一些不受歡迎的題材,毅力的人感動,也算是投資界的一股清流

由於味皇已經欠銀行一屁股債,因此一直在研究如何優化手上的按揭同租金,由於罰息期較長,現在只是齋研究而已

根據6月19日澳門日報經濟版的內容:"   政府研究報告日前以實用面積60平方米、售價151.4萬元的單位，工作收入中位數為1.8萬元的雙職家團為例，計算出樓價收入比為7.01倍，稍高於世銀的中位數6.4倍，但低於平均值的8.4倍，遠低於香港的19.8倍，認為本澳房價收入比仍處較合理的水平。"

香港樓樓價是兩公婆年收入的19.8倍,而澳門是7.01倍,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非高得變態?

另一方面看,香港150萬的樓可租7000,而澳門是3500,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非低得變態?

香港同澳門無法比較,因為遊戲規則不同,但出現縮水樓,訓窗台等情況的話,該地方的市場應該已發展到相當崎形,而不適合人類居住了

澳門已經開始香港化了,不斷起的豪宅,密不透風,形如蜂格,明顯交易性大於居住性,香港交易性單位多,資本市場先咁發達,發達較容易,但住還是澳門好

同一間樓,打工仔人工10000,比如樓價120萬,到底是平定貴?

用現金買當然係貴,打工仔不食不喝10年先買到

如果貸款買,為求簡單計算,當0首期,2厘息借15年,月供6450,買得起,也是貴

但改一改借貸條件,2厘息借25年,月供就是4250,就買得起了,仲叫平添

按供款為收入的50%同2厘計,當銀行普遍只借15年,10000人工對應樓價78萬,而銀行以借25年為常態時,10000人工對樓價120萬,如果人人肯借40年,10000人工對樓價165萬

所以樓價高低的關鍵因素是銀行的取態,理論上供款年期是1萬年,人人也會話平,對銀行也冇差,不論甚麼年期,按揭算法每期利息也是一樣

香港即使40年樓也能供15年,澳門20年樓也只能供10-15年,一半的差別在此

另一半在於租金,香港少空置樓宇,而且雲集一大堆高薪外地人,比得起貴租,而本地人一係很高收入,租得起,一係很窮,窮的住公屋,商業中心非常集中,同居住區之間路程過長,土地商業價值高,而澳門丟空大量樓宇,工人收入人人都低,倒是不用住公屋,買野可以簡單走出大陸買,拉低生活同商業水平,租金不同自然樓價有差別

香港的租金大於供款,利息同條款都比澳門好,味皇對香港生活的人很同情,但以投資角度上卻相當眼紅,在香港只要符合一定的起始條件,就有可能發達,澳門的起始條件就高得多,味皇是指借錢套利

經過計算,假設用按揭借100萬,不同年期同利息的情況會如下:

                     10年      15年      20年      25年

本金            8338       5560       4171     3338  

2.00%          9201        6435      5059     4239

2.25%          9314        6551      5178     4361

2.50%          9427        6668      5299     4486

2.75%          9541        6786      5422     4613

3.00%          9656        6906      5546     4742

3.50%          9889        7149      5800     5006

4.00%        10125        7397      6060     5278

4.50%        10364        7908      6326     5558

以4.5厘計,各年期的第一期供款淨利息分別是3711,3721,3726,3729,居然一樣,因此銀行就算供1萬年,供款也有個底線,銀行盈利也有上限,因此樓價谷極也有個極限

而資產100萬,不同派息率/租金率的數字如下:

       3%      4%       5%       6%       7%       8%       9%       10%          

     2500    3333     4167    5000     5833     6667     7500     8333

以味皇為例,味皇的情況在上面紅色標示的水平,利息支出是2276,如果我要按樓借錢投資,2.75%是利息打和點,收入超過2.75%的利潤部分是零存整取,而8%是供款打和點,當投資項目收入為8%,味皇就可以1個仙都唔駛出,年期一完就可得到全部資產,如果供款年期是25年,5.5%的項目就可以養樓了,如果要預留20%現金做保障,除以80%就是打和點

8%的項目是有,但5.5%易搵得多,香港出租屋出租車位都有,澳門卻不能,這就是味皇眼紅所在

所謂發達的起始條件,就是借錢能力,即是自有物業,沒有?打兩份工都要搵返黎

從平常角度來說,供款年期短可以慳息,但以投資角度來說,供款年期有咁長得咁長最好

還記得之前我講過澳門有空手套白狼的財技嗎?明日政府會取消4厘補貼,因此我現在就算告訴大家方法如何也不會損害到公帛了,始終叫人賺稅金唔係咁道德,當然我自用就另計

首先要具備幾個條件:

1.同屋企人住

2.屋企人有樓A

3.屋企人有人合乎首置資格

4.最少有10萬蚊

4厘補貼的內容是借100萬免利息10年,用四厘買的屋只能作自住用途,財技的目的是避開自住的規定,用四厘買屋兼將之出租

方法很簡單,用四厘補貼加9成5按揭買下隣居的單位B,全家搬過去住,原來的單位A出租,樓下信箱的AB掉轉佢,咁就同時又自住又出租了,首置免印花稅,加埋雜費10萬以內,租金是白賺的,9成5不是必須,現金要求高d啫

味皇雖然想實行,但卻不符合條件3,即使我真係第一次置業

因此味皇要用其他途徑優化先得,現時味皇的物業情況如下:

市值160萬  負債90萬  利息2.875%  罰息18000  淨租金3300  樓齡21年 15年供6200

今日發現10月初5街附近有層120萬的10年唐樓,據稱可租3800,又免管理費,因此味皇有換樓打算,計算一下成本:

賣出佣金1.6萬,罰息1.8萬,律師費2萬,印花稅1.6萬,買入佣金1.2萬,律師費2萬,印花稅1.2萬,合計11.4萬

現金=160-90=70萬  120萬借7成=84萬  首期120-84= 36萬  

換樓套現=160-120-11.4-(90-84)=22.6萬   打算買越秀,當7.5厘

10年樓估計可借15-20年,新做利率2.15%,84萬供款5500-4300,出租當3500

               換樓前           換樓後

市值          160                 148.6

負債            90                    84

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淨值            70                  58.6

 

支出          0.62            0.55-0.43      

租金收入  0.33                0.36

股息收入     0                  0.14 

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現金流     -0.29           -0.05/ 0.07

淨值方面雖然下降,但可以自然滅債,減輕生活壓力同提高資金靈活性,只要稍為加租就可以完全不管

這是只從商業性考慮的方案,但基於現有物業的居住性太過優秀,家人似乎不太贊成換樓,味皇再嘗試說服,但亦會尊重家人決定