高息股的搵法

現家恆指升到差唔多28000點,現家仲講買高息股似乎有D同時代脫節,比如其他所有球會都用天價買人,唔跟團買人的球會就會比球迷話有罪咁,主要係有比較,其他人都咁做,你行反其道而行,要神經足夠大條先得,見到其他人買股升值賺錢,自己仲買股收息就成個苯實一樣,不過,球會天價買人同成績沒有必然關係,只有概率關係,只買Google人,同成績也沒有必然關係,只有概率關係,同樣地買股博升同買股收息取得成功的也是概率,只前者比較高調而已

有味皇成功退休的案例下,收息流的人數應該比10年前增加一D?

今次的內容同基本上就是之前寫過的10厘股搵法,不過現家個市仲講10厘股似乎唔多現實,所以名題變成高息股的搵法

首先要明確兩樣野:

1.高息股=/=收息股

2.我地要收的是買入之後的股息

1的意思係,高息股係高派息的股,收息股係股東出糧用的股,收息股可以係高息股或低息股,高息股唔一定係收息股,因為唔一定年年派咁多,味皇特意說明的目的係,我地搵股票時首先會見到佢的歷史派息,如果發現有明顯趨勢,我地有可能被歷史數字迷惑,而不特別考究其派息的動機

2的意思係,同上見到佢的歷史派息,我地有可能被歷史數字迷惑,而冇歷史數字的股票,可能白白被放棄,而不特別考究將來其派息的動機

高息股味皇分為3類,1類係本身派息高,而股價唔算太高,2係派息低或冇,但之後會大幅增加,3係派息低,但股價更低令派息顯得高

收息股味皇分為3類,1類係本身派息比率高,而且可以維持,公司沒有資金需要,2係派息比率低或冇,但之後會大幅增加,而且可以維持,3係派息比率低,但保留盈利可令將來派息增加,而且可以維持

簡而言之收息股注重的是公司層面,而高息股相對注重的是市場層面,我地可能會買一隻高息股收佢幾年息,變壞前掉走,買一隻低息股變高息股,狠狠的賺佢一波再掉走,得果D同時符合收息股定義的高息股,我地先會長期養住

判斷是不是收息股,對我地的影響是隻股票會唔會被賣出,判斷是不是高息股,對我地的影響是隻股票會唔會被買入,收息股同高息股各3類,即3X3的方陣共9種兼容組合

                                1                                                               2                                                             3

1    派息高派息比率高可以維持股價合理           派息比率高兼派息又大增可以維持       派息高派息比率高可以維持股價不合理地低

2    派息高之餘之後會仲會大幅增加可以維持    派息比率由很低變到很高可以維持       派息變高之前股價不合理地低可以維持

3    派息一路增加可以維持而股價相對較低       派息比率不變但派息大增可以維持        派息一路增加可以維持而股價出奇地低

其他不符合雙重定義的外野,例如派息高股價仲高,派息高將來減,派息減股價升,今年派下年唔派之類的呢度就唔講

咁呢度要搵9隻例子講解先得,其實係有的

派息高派息比率高可以維持股價合理--曾經的新意網同奧普,現家的科聯,莎莎,大快活,置富REIT

可唔可以維持見仁見智,呢類股的特性係,冇必要保留盈利,每一年的收入係獨立事件,收入的多少同投入關聯性不大,例如開個油站,只需初其投資,之後就有人上門,不需要追加投資,每年賺的錢全拿走也不影響,客量成長唔到你控制,客要黎自然會上門,要從財務上分辨出黎,通常都具有低或無負債,高派息比率,固定資產變化細,原因係冇追加投資的需要,自然就沒有借錢的動機,REIT另計,作為例子舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/9588

派息比率高兼派息又大增可以維持--一時間搵唔到,唯有虛構例子,例如新意網用2厘貸款蛇吞山打根電訊30億的服務器業務純利增加2.4億派息增4成

財務特徵相同,差在有冇特別原因可以增加盈利而你又搵到,一般係收購,新店開張,改政策之類的

派息高派息比率高可以維持股價不合理地低--曾經的收息股

時間大概係阿仙奴起球場的時候,REIT全部超過15厘,好似租金呢D長期合約,唔會話減就減,搵D冇得減或冇乜機會減的就係,例如置富REIT的租約,粵海的供水合約等,離題的舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/12419

派息高之餘之後會仲會大幅增加可以維持--曾經的粵海

早年,粵海本身的派息不算低,但一直冇增長,同時佢有不少負債,味皇發現粵海每年的負債快速減少,大約差一年就還清,佢還債的動機係乜?還錢比留錢好,點解唔留錢?用唔著,那麼還清後會如何呢?用黎派息,時間為2011年,佢05年欠銀行134億,07年94億,09年44億,11年13億,而佢派息06-10年都係0.1-0.11之間,2011年後就跳到0.2以上了,種類當然唔止呢種咁少,仲有其他成因都得,但呢種可以從多年負債的走向一眼掘到出黎,最為簡單,難得冇死圖http://realblog.zkiz.com/lgaim/39529

派息比率由很低變到很高可以維持--曾經的SOHO同順豪,現家建業同漢國

建業的派息長期低到當成老千股,因為冇固定財源,但下年開始唔同,因為有棟巨大收租物業建成,而佢唔係用黎賣而係收租,今月的租金全部拿走並不會影響下個月收唔收到租,因為租金用黎派息的機會比較大,呢類股轉型的同時盈利組成會改變,唔派得的盈利會額外加上派得的盈利,從而改變派息政策,大抵空殼公司收購左一隻收息股佢自己都會變收息股,原理可以參考舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/146598

派息變高之前股價不合理地低可以維持--惠記,路勁,同埋上面兩種等等

基本上都係經濟差的時候,例如4rsenal梗的最後一年咁,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/104719

派息一路增加可以維持而股價相對較低--曾經的長建同新意網,現家置富

派息能一路增加,有兩種門派,一種係高派息比率,不斷加價,一種係低派息比率,用保留盈利增加投資錢搵錢,長建後者,新意網前者,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/25929

派息比率不變但派息大增可以維持--曾經的美籣,現家的太古

呢種一般係,派息同盈利數字直結,而非派息同真實盈利關連的公司,例如新創建咁,佢真正賺幾多唔理,盈利數字會計師整到幾多就派幾多,也有例外,呢類股派息增加的原因,普遍都係一次性原因,例如出現擴建,子公司入唔入帳等劇情,現家太古的情況屬於,派息之前減少,之後恢復,在減左派息後買入的人角度來看,就是派息大增,加價劇情後的晨鳴看似係呢種,但佢唔具備收息股的特性,所以只算高息股,混淆就唔好,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/243126

派息一路增加可以維持而股價出奇地低--曾經的新意網同置富

上面都提過就算

簡單地總括下,9種當中直向有3種係價錢OK的情況下搵現在式或將來式的高息股,即價錢問題,3種係立左FLAG有劇情展開的股票,即內涵問題,3種係股災時撈的,差在撈邊種,即係勇氣問題,其實都係價錢問題,價錢問題66.6%通用,橫向有2種係確定冇資金需要的公司的穩定性,7種係確定公司之後的派息會比現在高,77.7%即係政治能力,你加點去武力同魅力在股市形同廢人,因此你想成功,格價技能同政治力是但一樣要高

收息股必要的是公司有派息的動機,例如債不多仲還債代表有閒錢冇用途,冇欠債存現金代表有概率浪費掉或派息,派息比率低的公司,要確定佢的保留盈利,可否在用完維持營運後仲有錢剩可以投資,例如長期唔增加欠款而固定資產一路增加,同每年保留盈利投入固定資產但只能抵折舊現金流不增加的分別,生財工具例如固定資產的效率係水平以下定水平以上,例如前4年固定資產兌現金流1:10,而第5年1:20,就梗係有劇情發生,最後就係儲備金可以提供幾大的投資能力,例如佢100的固定資產可產生10的盈利,佢有20的閒錢,就可以買20的固定資產產生2盈利--的可能性

齋講高息股,味皇比較鐘意幾種,一種本身高息的因乜事幹變低息冇息,再睇佢有冇復活的本事,味皇現家揸住的晨嗚,太古,CTM等,一種係冇資金需求,除左還錢就只有派息,揸住的嘉士利,建榮,SOHO等,一種係本身有D息兼身懷巨款,隨時掟出黎,揸住的黑鴨同以前的廈門港等,呢類味皇通常會搵跌到趴街的半新股,盈警出左但錢未用,之後就睇價錢入了,普通一路增長上去的同本身低息的因乜事幹增加派息的,前者唔平,後者死腦細胞,味皇都有但比較少選用

2017新股

最近味皇的休刊率直追富奸了,因此大家也可以叫俺味奸

原因是味皇呢幾個星期入唔到ZKIZ,湯財聲稱網站受到外部攻擊?反正A站B站都比維尼熊搞了,Z站被搞也不是奇事,反正只要澳門不是也在鎖國範圍之內就好

今年新股數量再破紀錄,想當年味皇開始寫BLOG時,港股都唔知有冇1000隻股,現家新股已經比舊股多得多,老千股也是

偶然發現雞立的資料有保薦人,於是可以節省好多查找功夫

一圖流,有殺錯,少放過,不要問,只要腎

遲來的半年結

是咁的,今日永亨無端有條短訊過黎,話晨鳴升左幾多幾多不構成買賣意見云云,於是令味皇記起,原來我仲有呢隻股票

實際上味皇已經唔記得自己持有的部份股票了,仲有股票號碼,退休之後冇新資金冇買股票的必要就冇理到,結果開始老人痴呆

410想賣樓?唔知

6198跌左?唔知

216爆第2次?唔知

1098分拆?唔知

1812出盈喜?今日先知

反正不足以在最近成為賣出原因,理唔理都冇分別

當然,到左予測的收成期時點都會留意下需唔需要收割

味皇認為,自己在買入果一刻就必須要預測到隻股之後N年有乜問題,冇問題就買,預測只要正確買左唔理都得,如果後來出問題要勞神的,就說明買果一刻已經判斷錯誤,將雞蛋先撿入藍再日日驗同驗屍咁驗完冇事再放入藍之後就唔理,大致係等價的,味皇做的原理只是把你之後需要留意的事全部改在事前予測,容許有幾大偏差範圍咁解,你認為當時做對了,就會催眠自己之後都是對的(所以揸左2345幾年結果賺唔到錢),比起其他人類,味皇更願意相信自己

到今日味皇的組合,股本減少左14萬,降至323萬,組合總值由上年尾440萬變成499萬,暫時收左16萬幾股息

本來今年頭會買入一間久留米市200萬円的樓,淨回報在10-12厘之間,因其他資金需要D錢用左去第度算數

之後又有打算買入一間松原市180萬円的木屋,予期總投入360萬円,淨回報在20-50厘之間,因上述其他資金需要D錢用左去第度又冇人有興趣夾錢算數

現家買左一層唐樓,為左增加回報率,正在裝修,予期投入10萬?

遲D仲要準備N多的禮金

結果味皇今年窮屎臭燶,唔具備買買買的條件,旅行都冇去,仲要煩裝修

唔知有冇記錯,年尾有層日本樓買左夠5年,當年樓價計淨回報剛好10厘,比較滿意,但升左用現價計6.5厘左右(而且都43年樓了),仲有加租潛力但租客應該唔會搬,簽唔到新約,到時或者賣左轉其他更低水屋,另一層要下年先到期,淨回報8.4厘,因有公司包租所以正常手段冇乜加租空間

5月買的唐樓以4.9厘租緊

6月買的唐樓正在裝修,不過唔係味皇的,但要味皇墊支

大陸舖位加返D租,租緊3000人仔

現時味皇組合(權重順):

87001匯賢 (2015)

1426春泉   (2014)

610惠記     (2014)

87太古B     (2016)

1883CTM   (2017)

126佳寧娜  (2014)

659新創建  (2015)

1275開元   (2015)

1812晨嗚   (2014)

355世城     (2015)

357美蘭     (2011)

543電腦網  (2013)

現金

410SOHO   (2015)

216建業      (2015)

1668華南城 (2015)

1285嘉士利 (2017)

1556建榮    (2016)

1458周黑鴨 (2016)

6198青島港 (2016)

1928金沙(紀念用2016)

路勁的分拆

路勁最近會分拆隻REIT出黎,唔知佢有冇自稱REIT,但佢寫明派息比率90%,事實上就係REIT,在市場上REIT的息率一般在5-7%之間,即賺10億時派9億,5-7%息率就是市值129-180億,即PE13-18,而現時路勁市盈率不足6

路勁資產每股淨值約為18,即134億,現價PB0.5,而佢分拆的部分淨值不足40億,以62-85億出售,即PB1.5-2.1

路勁股東每17股分到1股認購權,而間接股東惠記就冇,由於惠記持有路勁41%股權,1/17就係2.4%,即惠記就有2.4%的認購權,全部認購成本要1.5-2億,按3.9億盈利計,派90%息率4.1-5.7%,按10億EBITDA計,90%即息率12-16%,前者可能性較高,惠記若干水魚地認購路勁REIT的話,路勁派息減少同REIT派息增加抵銷,意思不大,按折讓來說,回購路勁或惠記而間接獲得的REIT分量會更高

分量大致係咁,7.4億股路勁有73%REIT,即11.3億股,比例為1股路勁含1.5股REIT,路勁1股買10蚊,內含7.5蚊的REIT(5蚊計),另有贈品

路勁每股淨值18,REIT每股淨值3.2,以1.5倍比例,每股路勁內含4.8淨值的REIT,上市集17億,路勁淨值20,REIT每股淨值3.5,每股路勁內含5.3淨值的REIT,路勁打5折,10買蚊路勁含5.3淨值的REIT,另有贈品,而直接10蚊買REIT含7淨值(5蚊計),冇贈品

惠記的話,本身5折,路勁再打5折,即25折,含4成路勁,即3成REIT,隻REIT市值78億時(5蚊計),27億市值的惠記內含23億REIT,另有贈品

計算未必啱,是但

REIT只是流動性不用擔心,實有水魚接

REIT有安排以股代息的話,路勁同惠記必定會要錢唔要股,因為兩公司折讓大交易量低,所以應該唔介意用REIT黎散貨,再用錢回購本身股票

如果冇安排以股代息,唔該搵人上股東大會各向佢地提議

分拆出黎果隻野叫勁投,按高登的規舉,勁=⑨,勁投=⑨頭?

日本買樓攻略(6)

綜合而言，以安全性，城市規模，工作職位數目，文化程度等各方面評價，筆者選擇了博多

博多（福岡），500年前開始，一直是日本最重要的海港城市，當時日本有位於大阪的堺港和位於九州的博多港有對外開放，特別博多港是和明朝，葡萄牙，朝鮮，呂宋交易的專門對外港口，地位相當於於當時的澳門，馬六甲，雅加達，孟買等貿易港口，歷史上一直比較繁榮，對外來文化的接受程度亦較高，有不少來自澳門的葡萄牙傳教士活動，有玩過日本的歷史遊戲的人都知道博多

除東京，關西和名古屋外，福岡是日本最大的商圈之一，人口密度每平方公里超過1000人，由於當地商圈大工作職位多，其他地方的年輕人會山長水遠來到福岡打工，同時九州最大的兩間大學就設在福岡，吸引海內外的學生，結果令城市平均年齡下降，福岡人口的平均年齡只有38.6歲，為日本第二年青，人口不但可以用腳來增長，亦會通過床上活動來增長，租屋需求強勁

據經紀的說法，福岡雖遠比不上東京，但樓價都叫有升，而且租金較高，大阪租金雖高，但樓價還在下跌

AKB48除東京和大阪外，就是去福岡表演，代表搵錢的的地位福岡僅次於兩大都心，這是一個縮影，商業上只要東京和大阪有的，福岡都會有一份

美食不用說，由於福岡是比較新興的城市，交通規劃較為完善，而市中心的面積卻不比澳門大很多，而有幾十萬人每日會在市中心工作，買東西，方便程度高和集中度大，醫療水平亦比其他次級城市優勝，生活水準接近下，物價卻比東京低兩三成

自然災害相對較少，因此買樓不用像東京一樣的特別留意防災能力。這樣選擇不但增加。加上福岡少人注目，收租回報率比東京高，同時因為少很多台灣人搶樓，買到心水樓的機會就大得多

作為對比，這是鳥取市的資料

看見這個情況，你絕對不會開胃，鳥取市的人口大半不是太老就是太嫩，作為退休自住的話這倒是很合適的情況，但收租就不好了，因為缺少勞動人口，另外超過6成以上有自置物業，還有誰租樓？作為投資的目標，鳥取算是鳥不拉屎的地方

這是福岡的博多區，既然連盲人也能看見國家機密，你不是盲人應該更加能看出區別，主要構成是年青的勞動人口，老人和小孩較少，家庭負擔低所以可以高消費，而租屋正是一項消費行為

租戶比例能夠超過7成的地方，全世界應該不會太多，相反自住率7成以上的倒是很多

結論就是，這裡買收租樓的主意不錯

而且香港和福岡之間開通了廉航

如果說福岡有甚麼特別大的風險，除了台風外，相信只有人造人19號的飛彈了

福岡買樓選區篇

由於筆者買入的是福岡樓，因此本書集中講福岡樓

福岡縣包括其他城市，當中本體的福岡市有5個區，交通中心博多區，商業中心中央區，物流及教育中心東區，其他西區南區城南區早良區主要是住宅區，人口超過150萬，其中博多區及中央區為市區

作為對比，把澳門和青衣貼在福岡的市區上，我們可以發覺，福岡的市區,面積其實同澳門半島差不多，住了150萬人耶！可以想像，150萬人當中，只要3成人要到市中心返工，已經等於半個澳門的人口擠在街上，日本人經常返工超過12小時，回家時住得遠根本就是受罪，例如，日本出名的藥品都是痔瘡膏，腸胃藥，安眠藥，提神藥之類的，香港的讀者應該可以用身體了解到原因吧，因此市區有很大租務需求

首先試用交通線路來判斷

博多區同天神區地鐵站星羅棋布，博多區有各式銀行及公司的總部，新幹線同巴士總站亦在此，天神區有地上鐵同地下鐵的交匯點，零售業同服務業都在此，兩處工作職位都很多，亦是塞車最嚴重的區域，而來往這區域的巴士車費是100円，可稱為“100円圈”

箱崎地區同時有地上鐵同地下鐵，西邊是九州的物流中心，有大量的藍領職位，東面是九州的教育中心，吸引很多留學生

不過要留意箱崎如同以前啟德機場一樣，任何時候都有飛機低空飛過，有噪音問題

香椎地區是三條地上鐵的交匯點，有一定的吸引力，由於周邊都是低密度住宅及沒有商業成份，所以商圈範圈內的公寓有壟斷性，此外香椎站至名島站一帶有新市鎮發展計劃

另外，地下鐵方面，常識想下都知道，地下鐵增若想建分支，工程非常困難，一定要建上下兩層來轉車，但是想延長的話就非常容易，用香椎做例子，地下鐵尾站貝塚，可以輕易延長至香椎，但卻太不可能由箱崎分支，因此以投機功效來說，應盡量順住地鐵尾站方向找機會成功率會較高，例如香港的屯門碼頭及堅尼地城

其他地區的線路以延長線分布，並沒有交叉點，代表它們是人口擴大而後建的，並非有長久歷史文化交匯處及商圈

接著以自有物業率來判斷，博多區如前述，福岡的其他地區的租戶比例

 中央區7成人租屋，勞動人口佔大半，男女比例差距大，代表住戶不是以家庭為單位

南區６成人租屋，男女比例相近，兼小孩多，以家庭為單位，大屋較好租

城南區年齡來看疑似大學生居多，而且是男校，比起買屋出租，還是去開粉紅的店較好？

早良區全年齡層都有，因為不是商業區，而是住宅區

東區以學生居多，整體年齡低

西區老人比例高旌，物業自有率高，出租可能不太好租，作為外來人入住也可能被本地人排擠

用交通作結論，會選中博多區，中央區同東區，加入自有物業率後，發現原來除了西區外，都比想像中好租

博多區中央區是勞動人口，東區南區城南區是學生人口，西區是中年人口，早良區是家庭人口，可以依這點來決定要買多大的樓

接著利用地價來判斷，地價可以反映出該區的商業活動密集中程度，如果地價極高，代表該城市吸引客流的力量強，商品豐富，不但消費者多，打工的人也多，發展機會大，作為包租公，在地價貴的地方的出租樓會更易租出

由於日本樓的特殊性，無論在那個地方，如果租金一樣的話，樓價也差不多，即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000，在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000，那麼售價皆是300萬左右，於是買入位於高地價的樓會更有利，筆者當時買樓時，有三間樓讓我選，一間位於香椎23平方的25年樓，另一間是位於天神的18平方35年樓，租金一樣而且都是賣310萬，筆者選了天神的舊樓，因為離日本人打工的地點更近，最近筆者才知道，兩間所處的地價相差4倍以上

博多地價圖

  天神地價圖

地價圖是味皇兩年前，現在叫三年前手作的，重做太麻煩所以這裡沿用了

對於買入高地價的樓，對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響，但如果層樓老舊重建或賣地，多少也有優勢，甚至極端地因地震倒塌而變回爛地，高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失，另一方面，高地價的樓門口放置幾部汽水機，營業額可以支付不少管理費

經紀A向我推介的第一間樓，即是上面指的第三間，是位於今泉30年的21平方，由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成，賣320萬只收租30000沒有肉食，所以當時沒有考慮，後來才知道該處地價近百萬，暗嘆走寶

天神商業街578萬，博多站232萬，能買在附近當然最好，如果人口增長令商圈擴大，價值就會水漲船高

其他地價數十萬的，就代表有街舖，為商住兩用的地域，買在那兒也是好事，至於地價只是十萬的，就是純淨的住宅區，在住宅區買入一間收租樓，也能租得出，但卻沒有任何賣點

香椎－箱崎地價圖

和白地價圖

以交通路線分析，香椎和箱崎也是好選擇，但以地價角度來說，天神核心的地價是這裡的70倍，繁榮程度有天壤之別，至少土地用途很多都不具商用成份，而且地積比低，香椎是郊區，箱崎是工業區，皆不是商業用途為主，地價都不高，因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的，客源有保證，收租的角度是無問題，但以地價的角度就不適當，反過來說，這區域很適合買地建木屋收租，如果考慮的是將來而非即期，這區較有投機價值，特別是香椎會建新市鎮，而本身交通配套不錯，有充足的想像空間

另外，有少部分樓是建在租地上的，樓價會更低，如果是租地就不需要考慮地價，直接以租金作取向就好

地價差距如此之大，原因在於地積比，可建樓面面積500%土地會比地積比200%的貴2.5倍，而且地積比高的必然是商用地，地積比低的可能只是工業或住宅地

早良地價圖

大橋地價圖

其他地方的小型商圈，西新53，高宮40，唐人街39，平尾39，櫻坂34，姪濱32，六本松31，如果小型商圈外都是低價的住宅區，那麼商圈範圍內的公寓就有壟斷價值

其他城市中最貴的地皮記錄（數字不保證完全正確），大阪740，名古屋666，橫濱530，武藏野411，立川386，京都321，神戶296，川崎250，札幌237，八王子226，町田211，仙台210，埼玉209，廣島192，三鷹189，千葉162，小金井124，府中122，國分寺121，調布105，鹿兒島102，長崎96，國立96，松山76，那霸72，而最高記錄是東京的銀座－－2700

實際上地價反映的是商業價值，比起樓宇，如果買的是商舖的話本部分的內容相信會有很大的價值

最後以工作職位來判斷，我們沒有辦法知道某一地方的工作職位數量，但可以用劏房數量來間接判斷工作職位數量，如果只是貪便宜的話租郊外就可以了，劏房的存在主要原因其實是方便租客返工，那些租客的人生基本上只有打工，香港人應該會比筆者更清楚這點，於是只要調查面積最小的開方式單位的供應量就得得知工作職位數量了

中央區開放式密度（同樣沿用三年前的圖，樓不會從石頭中爆出黎，三年增加也是有限，圖舊沒問題）

博多區開放式密度

箱崎一帶開放式密度

香椎一帶開放式密度

早良及姪濱一帶開放式密度

城南區開放式密度

南區開放式密度

開放式代表的是杜蕾斯，代表正露丸，代表胃仙Ｕ，代表1234567，收貴租已經是反人類的事，因此更需從反人類的方向選樓，開放式單位最能代表資本主義的邪惡性，開放式最密集的地方，就是其他國家特色的社會主義資本家的天堂，資本主義無產階級的地獄

中央區和博多區密度最高，開放式租金4萬以上，其次是南區和早良區的鐵路範圍，租金3.8萬，西區只有姪濱密度高，城南區只有別府密度高，箱崎一帶集中於鐵路交匯處，香椎一帶開集中於鐵路交匯處及大學範圍，這幾處的開方式租金3.5萬以下

日本買樓攻略改(5)

日本樓城市的選擇

“日本有地震”，“日本有幅射”，這是很多人的第一印象

“香港客最難服侍”，“香港人最樞門又最貪小便宜”，這是很多澳門人包括筆者的第一印象，比如“只有騙徒才是真”，“美國最民主”，“積奇最好色”之類的也是這種意義，正確的只有部分但卻被用於整體，偷食的是一隻白狗，但人們卻捉了一群黑狗來烹，因為人們針對的是“狗”而非“偷食的那隻狗”那麼具體

“山賊也有好學”，“黑社會也會愛國”這類吐糟就不用多說了，第一印象很重要但也不代表全部，黨主席並不會因為是偉人，就會被美化為不去大便就真的不用大便了，人們常說“美女不需要便便的”，那是為了形象和其他社會行為的需要而不願意或不能說，說出來只是任由理智蒙蔽以迎合社會而已，可以肯定地說，黨主席也經常去大便，黨主席肚內的都是大便

於是乎，日本有地震，日本有幅射，但同時日本也有少地震同少幅射的地方，正如香港少地震，四川多地震，地球有幅射，中國無幅射，只說單方面的人不是另有目的，就是角度偏頗

這是台灣的海底地圖，顏色越藍的地方水越深，深藍的地方是地殼的裂痕，裂痕在海中就叫海溝，裂痕附近的地方會因為地殼運動而地震，越近裂痕震度越大地震越多，因此區區數十公里，你也可以看到花蓮和台中的地震密度有明顯差別，例如澎湖樓也是台灣樓，別人用台灣會地震來批評澎湖樓的話就不太適用了，明白原理的話，無論你買美國樓還是非洲樓，都可以知道如何避開地震帶，那麼在這裡給大家一個家課，報紙經常有人推銷東南亞的地產，請大家在家中自行利用GOOGLE地形圖來判斷那些地方多地震，那些地方少地震

下圖：

日本東面同南面是海溝，而西面是大陸架，因此地震同海嘯向太平洋方向的城市風險極高，而向日本海同向韓國方向的城市風險就低得多，日本47個縣中，以下是各地區2012-16年的地震密度表：

2012地震密度

 2013地震密度

 2014地震密度

  2015地震密度

 地震資料來自這網站http://jisin.jpn.org/ranklist.html

結論就是本州西，四國西北及九州西北是比較安全的地帶，這區大城市有岡山，廣島，松山，高松，福岡，熊本，長崎

除了地震密度，威力也很重要，正常來說，有活火山在附近一天到晚都在噴的地方，發生地震的威力會比睡火山旁少得多，原理和壓力煲一樣，能量定期釋放的話威力就會減低，如果作為一個買了就放到爛的投資，近睡火山反而是缺點

海嘯除了和地震相關外，面向的海洋面積也有很大關係，例如南岸的東京向太平洋，遠在關島甚至夏威夷，如發生大地震這邊也會受影響，洋面廣闊受災的概率就會提高，而北岸的新潟向日本海，則遇上大海嘯的概率就低得多

日本人如果肯變通的話，311那次一早就應該遷都去名古屋

按日本數百年歷史而言，這些縣市是日本地震最少的縣，不過世事無絕對

 2016地震密度

熊本大地震，這區域概率上是比較少有大地震的，這概率估計會略高於平時出街被高空擲物擲死的風險，但天要你死還是會有人瞄準你來跳樓，因此你必須知道買日本樓必然存在風險

至於下圖是福島核電站同一些城市的路面距離，作為對比的是大亞灣核電站

福島核電站－－福岡           大亞灣－－昆明

福島核電站－－大阪           大亞灣－－海口

福島核電站－－名古屋   大亞灣－－廈門

福島核電站－－東京           大亞灣－－澳門

福島和東京之間不但距離近，而且中間是平原，沒有太多阻擋，原則上不太適合我們收租投資，因為即使幅射量上沒有實質影響，但心理上已足以令人心理上產生避諱，這會降低對外來人口的吸引力，最少對我們這些外國人來說相當有效，當我們理性而大多數人不理性時，我們才是不理性，因此有需要考慮大多數人的心理

日本的季風不是由東南風就是西北風，吹出海不成問題，但吹回來時就不太好，雖然福島西北有高山阻隔，但阻不了雨水，因此西北的新潟及北方的仙台亦不是很好的選擇

這純粹是作為一名外國人的偏見，並無帶有不敬的打算

筆者認為，選山形以北，駿府以西會影響少些

按人口來說，排名是首都圈＞關西＞名古屋＞福岡，但是說人口密度，如圖（早幾年的）

就是說，頭7位的城市會有大量的工作職位，流動人口多，有租務需求

同時流動人口通常不會是行動力低的老人，因此這些城市在教育環境，便利程度，出生率上都有利，特別適合用作宿舍用途

反過來說，古都例如京都，奈良，自住是很好，但一來文物過多，不利重建，建築密度亦低，發展起來會佔相當大面積，交通麻煩，人口密度低亦不易形成聚落，二來能叫做古都，就一定會有大量土生土長的人，當中必然有大量老人，老人死了之後屋就會丟空，又或者子女住進去，總之就不會產生新的住屋需求，人口亦較大機會減少，比如說大阪就是人口減少的地方

所以投資古都，可免則免

北海道也許有人感興趣，但當地氣溫太低，萬一夏天租不出時，整個冬天就沒有人看房子，而且未必有保安和裝修師傅願意開工，地產出差的積極性肯定也不會高，支出同風險難以承受，用旅客的角度看投資很易中招

日本每5年會做一次人口普查，在維基百科的日文版會有圖表，這裡列出數個例子

東京的人口增加，因此空置率會較低，租客間競價的情況出現機率較高，加租難度較低

小童的比例少，20－40歲的人比例忽然高升，代表外來工作的人多，年青人多1房就好租，中年人多就2房好租，因此東京1房同2房都好租

小童＝家庭＝2房3房 青年＝打工＝獨身＝1房 中年＝結婚＝1房2房 老人＝家庭／獨居＝1房2房3房空房

55歲以上的老人多，老人一般有自置居所，正如港人所說，40歲還沒有自住樓無顏見人，因此老人一般有自住樓，而老人死了房子就會給別人，減少市場租務需求，東京老人算多

同日本全國整體相比，東京學生少，年青勞動人口多，男女失衡，買一房最佳

大阪就不得了，人口減少，現在才開給有回升跡象，但出租面臨的競爭一定會較大

小童也不多，老人佔圖表近一半面積，前途不佳的城市，打工的年青人比例高於全國水平，1房還算易租，但2房以上相信有難度，引入賭場可能有幫助，只是效果有多大並不甚明確

同日本全國整體相比，大阪出生率平均數值，但學生少代表在都市外讀書，因此不適合投資多房大屋，年青勞動人口多，年青男女數量相近，買一人或兩人大小居所最佳

總體而言投資大阪比較次

用同樣的原理看，福岡小童比例普通，但老人卻很少，人口一直快速增加，非常有前途

由於九州的大學群都在福岡市內，青少年比例處於極高水平，1房有強勁的需求，正如筆者買的就是1房，勞動人口比例奇高，學生也在平均水平，家庭規模的屋也有足夠的需求

由於女人較多，可以去搵老婆？的確老婆比例遠比老伯多，由於男女組合可以消耗一間大屋，而女女組合只能消耗兩間細屋，因此還是建議買一房

 這是一個反面例子，新潟人口開始減少，而且還是吸收周邊城鎮的勞動人口的情況下人口減少，沒有朝氣等死的城市，雖然人口比例在平均水平，但沒有其他大城市的學生流失情況，代表市內學校等公共設施完備，反過來說明城市的商業性能低，投資收租就不好了


這是適合自用而非出租用的例子

資料來自維基百科日文版

這圖是福岡和新潟的人口年齡層對比，相信讀者心中有數了

其他城市讀者可以自行調查，維基百科輸入城市名，再於左下方選日本語就可以看到詳細圖表

就大城市而言，城市具備收租的大環境，個人會這樣排名

川崎＞福岡＞東京＞仙台＞熊本＞相模原＞名古屋＞橫濱＞廣島＞岡山＞神戶，其他的就算了，即是說讀者問我買東京好不好，你不怕幅射地震就隨便，筆者不贊成亦不反對，如果問我買大阪好不好，買旁邊的神戶也許更好

當然這是針對大環境而言，任何城市的市中心也存在好目標