日本福岡旅行DAY2

320蚊的房間

全個廁所都係亞克力,地板都係,一體成形工藝,實際上可以算是流動廁所,有電動洗C EYE功能,可以玩下,但千萬不要在公廁爽,你會後悔的

通櫃桶底,有網線,叉電器


冷.冷靜,自由行唔好浪費體力,嗯,對,要比錢買票的...

樓梯口有買票機...幻覺黎嘅,我見佢唔到,我見佢唔到

一出酒店門口,這裡的蔬菜類得別好食,本地人咁話
一早約左地產,已經在酒店門口伏我

行路去地產舖,位置在博多2丁目

我未食早餐,地產請我食,去左附近的咖啡店,厚三文治同檸茶,好似3X蚊

呢度就係,係度講解左一輪,確定去睇邊幾間樓,社長,分店店長,經紀,味皇4人去睇樓,不過首先大家先去稅理士同司法書士(會計師同律師)度研究鬼佬買樓的方案,所有人都係白老鼠,研究左一個鐘左右

第一間310萬円,位於天神外圍,表面回報13厘,80年樓,租比公司

第二間320萬円,位於赤坂附近,表面回報10厘,85年樓,有租金保証

第三間310萬円,位於香椎九州產大,表面回報13厘,90年樓,租比大學生

第四間280萬円,位於箱崎九州大學,表面回報15厘,好似是88年樓,租比大學生

第五間300萬円,位於博多運河城,表面回報14厘,74年樓,空室

睇左唔少時間,咁啱係運河城,社長就請食烏冬(主要是味皇唔食海鮮,所以應我要求改食其他)

叫左花枝天婦羅烏冬,話唔食海鮮,最後又叫左海鮮...魷魚好焾滑,好大舊,有幾舊炸蔬菜,湯係柴魚湯,社長說正宗應該要放炸蔥花食,但味皇自己就加左唐辛七味子


食完返地產舖,確定買邊層樓,同研究可以使用那些財技,非本意地,4人由下午研究到成夜晚9點,咁就一日
買樓準備文件,要一兩日,最快後日簽約,時間緊迫
地產請我食晚飯,包左我3餐,但因要立即準備文件,所以只有經紀同我去

去左3丁目的居酒屋


經紀點左博多名物もつ鍋,原來所謂的もつ鍋,就是大腸火鍋,味皇個人就不是太接受了,材料有蔥,黃芽白,紅羅白,大腸,中間在港澳很少見的材料,是牛蒡

在居酒屋點菜是非常重大的問題,冇圖是主因,而燒肉串一般是在居酒屋先有的,同港澳只有雞肉雞骨等不同,日本的燒肉串品種繁多,唔識日文生字的話會叫到各種燒內臟,至少都是味皇未見過的生字,甚至點叫都唔知
因此...

自己篤,有曬編號,對唔識講的外國人來說是很方便的功能,不是很多舖頭有的

叫左幾串,同一D炸野,由於唔飲酒,於是篤左烏龍茶,呢餐肯定唔平
由於是唔駛我比錢,三餐都咁好味

同留學生經紀吹水,開始訴苦,日本人唔識變通,有賺唔賺,同中國人的思考方式點唔同點唔同,加班加到冇日冇夜,中國留學生係日本做左D乜引起公憤,白老鼠味皇是何等珍奇云云

呢日全日都陪地產,完全沒有行程

日本福岡旅行DAY1

DAY1
氹仔出發過香港,已經有毒霧


澳門冇直航,香港直航要6000蚊,因此用2500蚊的轉上海
一睇就知這是肉絲炒面,啥?有肉絲耶


毒霧,明明中午己像黃昏


浦東機場,下層好有80年代FEEL


遲左3個字,轉機有兩餐食,日本同大陸提供的分別...疑似石斑或剝皮羊的魚肉,荷蘭豆,兩條魚乾,冷盤,疑似木薯粉布丁,西瓜,雪糕,花生


非常不愉快事情發生,味皇的行李比人爆鎖,鎖頭不知所蹤,篋亦有破損,好彩重要野都隨身
地勤只會說對唔住,冇野可以做
入境比海關問長問短(英文),似乎對中國人抱有相當大的敵意,護照左揭右揭,未見過澳門護照咩?可能真係未見過
一個人來就非常可疑?如果唔識聽點算,總之磨左我兩分鐘先肯放人


抵達,這是左門神,機場內有WIFI


要坐穿梭巴士去國內線候機樓先有地鐵


的士站,有寫去邊度的大概價錢,但點同的士佬講也許都是問題


地鐵站,得11度咋


去博多站250円,一張飛仔,放入閘機個洞,另一頭會彈返出黎,出閘都係咁放


地鐵入面
黃色廣告內容"錢困在甲萬入面,財產就不會同你工作"
綠色廣告內容"想有魅力,有樓最有效"
門下面的是搞老破同搞貴利的律師廣告
左"工作要重視,轉工要謹慎"
右"化妝品摭唔到手的"
右上"200円的結婚儀式"


出站,超過10點半,博多地下街收曬檔


徒步去酒店,求其搵飯食(後來才知是連鎖店)


日本第一餐,400円的牛丼,好食過香港吉吉家好多,肉質比較多油,菜本身有種好難形容的甜味

日本福岡遊的事前準備

冬天去日本,上淘寶買可以用電話的手套http://s.taobao.com/search?initiative_id=staobaoz_20140114&js=1&q=%CA%D6%CC%D7+%CA%D6%99C&stats_click=search_radio_all%3A1
買左個5000MAH的尿袋http://s.taobao.com/search?q=%D2%C6%84%D3%EB%8A%D4%B4&searcy_type=item&s_from=newHeader&source=&ssid=s5-e&search=y&initiative_id=shopz_20140114
福岡氣溫同澳門差不多,帶衫不多
登記7仔的免費WIFI上網,全家的去到先登記http://www.kocpc.com.tw/archives/2702
日本的地鐵站,機場,便利店等都可以上網,不用事先準備太多東西,如果只在大城市看地圖UP下相,己夠用,唔駛租成80蚊一日的WIFI
實實上味皇可輕易做到在日本免費上網,但在香港就做不到
去電訊公司開通漫遊以防萬一
下載已不存在的GOOGLE MAP5.7版,用佢嘅離線地圖https://www.google.com/?hl=zh-TW#hl=zh-TW&q=google+map+5.7
由於是自由行,準備一個舊手機專門用GPS,我用的是HTC野火S
怕凍可以開行部電話,插上尿袋取暖
在日本點菜,多數都有圖片,手指指就得,唔識日文都冇問題,但選擇可能會少D
另外味皇去日本的主要目的是買樓,因此去找換店換左幾十萬円,帶埋張M記信用卡(銀聯用唔到)
叫朋友上網買機票同酒店,東航上海轉機1910人仔,博多的酒店單人唔連早餐320蚊一晚(博多法華俱樂部酒店),長榮台北轉機都係咁上下,酒店餐想食到時另外比錢,如果一早BOOK左早餐,旅行的食用選擇就變相窄左
不過相對地福岡的食店冇咁早開,晨早流流出面只有咖啡店,特色早餐唔易搵
福岡有日本第三大的商業圈,每個商場的規模都大到會蕩失路的,如果行左入去唔睇時間,就會冇左一日的,福岡緯度比較高,影子可以拉到好長,日照時間短,由此商場營業時間長,因此味皇建議,5點前行戶外景點,5點後日落先好去商場
天神的大丸,三越,博多的阪急等,規模大到難以想像,但是凡是商場,都是高度同質化,買東西集中是但一個就好了,全部都行曬會跛,不要設定太多商場時間
福岡的中洲是日本第二大的妓寨(第一大是歌舞妓町),由於自由行需要較多體力,不建議無謂的消耗
味皇個人,設定左大濠公園,天神,博多站,住吉神社,海釣公園,福岡巨蛋,運河城,香椎神宮,海濱公園,油山市民之森,不過後來發現,味皇的體力不足以應付行山,因此油山行程取消,食的方面,博多拉面,咖哩,烏冬,竹荀,成吉思汗,草莓,劃入必食行程,博多的海鮮,火鍋,串燒,壽司亦非常出名,不過唔啱我口味所以PASS
GOOGLE MAP街景,確定落車之後點行去酒店,可以的話印一張紙地圖,做D標記,景點都知道下,方便比的士佬睇,起碼味皇不認為的士佬實聽得明你想去邊,例如咁
http://www.fotopu.com/image/507294
(花左好多時間上載,結果居然顯示唔到出黎)

由於貼唔到圖,因此轉去RF度發http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=75796

返兜晨鳴

昨日以3.31返兜8500股晨鳴,停左兩個幾月交易後再次重新下海
現家的晨鳴應該有幾個賣點:1.PB低 2.回購令淨值增加 3.閒置產能多 4.紙價升 5.槓桿高 6.樹林種左幾年,開始鋸得(尤加利樹)日本地產已經收到第一份租金了,說想要的可以現在就匯過來,但預定計劃是一季一匯的,以節省手續費,最近彈左較多閒人比日本地產,果邊亦甚是感動,建議味皇是否可轉職成傭兵,佢地再按任務提供回血藥水,說識字會睇任務欄的角色不易搵
反正將來味皇也準備辭職的,有外快搵還是值得考慮的,做無良AA又好,稿費小偷又好,不良書籍作家又好,似乎做量地官不錯,可以攝下灶?

唔駛撈之後,要做甚麼?這並不是很多人有認真想過的東西,因為多數人認真想的地方仍在如何唔駛撈的果部分,始終社會上有80%的人營營役役,剩下的20%...拿綜援...?
父幹即成功,幹父做勞工,味皇有個打牛工的父親,自己亦要打牛工,工字不出頭,結果靠副業打救,不過總算也經過營營役役的階段
勞役改造後,想要點生活呢?如果可以住大屋(唔駛自己掃),行街唔駛用腳(唔駛自己泊),坐度有錢收(唔駛自己打理),名聲值自升(自動轉賬去慈善),出入有3P(左右都係港姐),活到107歲(仲未懞),咁先係人上人,人上仙
如果掉轉係港澳果兩位首負,香左都未必有人RIP
龜仙人有好報,RIP

D新晉港姐都比人包走曬,呢度都冇曬港姐,睇黎連我都冇港姐去幻想
你可以用吹氣公仔黎幻想嘅,不過像真程度只有百分之八十咋噃
吹氣公仔?
係中國製造嘅,你有足夠強的意志,我諗你可以利用得到嘅
呢次係你表現你能力的好機會,你要好好利用佢呀
是.........完成度百分之八十...

像真度百份之八十?你聽邊個講架?吹氣公仔已經係全部仿製好啦…隨時可以啪啪啪架咁,點解我會冇反應嘅呢?
咁又唔一定會有反應嘅…工口嘅嘢你唔會明架啦…
頭先你話我可以用意志力黎控制,唔知我掂唔掂呢
唔知你的YY能力去到咩野程度,我都唔可以判斷呀係咩,你都幾老實呀吓
對唔住呀,乜水,我唔係安慰你呀,不過我諗你一定可以搞掂佢嘅
多謝你,唔該呀

龜仙人香左?點會咁架

日本買樓攻略(6)

這篇是補充資料
關於地震密度:http://jisin.jpn.org/rank30Pref2012.html
日本47個縣,地震密度大概排名,福島1,仙台4,首都圈7,和歌山12,阪神28,廣島36,岡山40,福岡45
這是因為東京灣外面就是海溝,而福岡在大陸架

除東京外,日本新市鎮發展計劃地區:(日本旅行時買的書寫的)
福岡縣-北九州市小倉站附近,北九州市黑崎站南面,福岡市香椎及香椎沿海
兵庫縣-神戶市PONIT阿蘭特西面(音譯),神戶市三宮站南面,尼崎市西岸,尼崎站北面
名古屋-名古屋站附近,伏見,榮地區,名古屋海岸
關西-大阪站附近,中之島,御堂筋,大阪BUNSBKU站附近(音譯),天滿橋,難波,湊町,阿倍野,GOSMOSKIA站(音譯)附近,堺市堺鳳站南,堺東站西,堺沿海,豐中市千里中央站,高槻市高槻站,守口市大日地區,寢屋川市萱島站東,寢屋川市站東

1971-82年前的建築物設計標準是堅固程度可抗6級地震,1982年後的標準是抗7級地震,最近幾年起的直情改左設計原理,不是"抗"震,而是同地面一齊震,好似布丁一樣,樓齡新同低層對買東京樓非常重要,但福岡樓就不是太必要

樓宇入面的入大銀洗衣機,汽水機,停車場等的收益會計入維修基金,可以幫補一下

部分樓宇的1樓單位可以改做街舖

日本法律規定,一定面積的地區人口有限制,人口增加就要起支城,而不是將市中心建築物加高,阻止人口過度集中,目的是維護地區的生活同環境質量,因此可以發現,日本地市各區的定位都不同而且功能非常單一(居住區,商業區,工業區等),員工住到好遠,不會好似港澳同大陸咁人逼人,環境污漕邋遢柴,鹹草都冇條,而且因為咁,市中心的樓價同周邊地區點整都不會差太遠,斷左炒樓的誘因,不會像這裡,只要發展會影響到樓價,就引來既得利益者的強力阻撓(舉例說,如果港島同啟德同將軍澳之間想起海底隧道,港島的收租佬會唔會反對?)

日本人如果有50歲,一般都避免唔到當年的全民皆樓的誘惑,整個年齡層的人都食過蕉,今日的樓價是他們買入時的1/3,當時30歲,貸款仲要供多10年供到60歲,即是說用左20年還左2/3,都仲係0資產,佢地唔可以斷供,所以一邊打工一邊出租黎還貸款,同時以後都冇膽再買,如果現家先30歲的人,仲有鬼佬,冇心理負擔,佢地先會係潛在的買家,如果當地80後同鬼佬比例高,交易就會活躍些,老鬼多的地方,你買了也不易脫手

一般來說開放式單位不能抵押,幾房一廳果D銀行先受

想買日本居留權,買日本樓並沒有直接幫助,但可以扮留學生,曲線攞居留權,當地有樓有交稅可以代表你不是黎蛀米同黎打黑工的蝗蟲,申請入學更易批

帝盛酒店2266

和偉哥的BLOG不同,人地篇篇文都百幾兩百個回應,這是因為偉哥講賺錢的股,讀者可以跟住賺錢,自然多人睇,而味皇好多時都講不賺錢的股,都是講些沒有營養的東西,自然冇人睇(除了有特殊趣味的人),雖然說味皇懶於回應才是主因
如果將讀者的身份換成是球迷,相信就是所謂的勝利球迷了,一般來說,在討論區應付勝利球迷的回應是相當吃力不討好的,浪費自己時間之餘又影響心情,我們是在享受比賽過程,如享受過程受影響,就違反了看球賽的本意了,我寫文是我寫得爽先寫,才不是為人民服務,相信偉哥也是一樣,如果有人問到煩,就咪鬼採佢
題外話就到此為止,之前叫麗悅酒店,現家改左名做帝盛,上市已經3年,現家上市的酒店股唔覺唔覺,已經多起來了
保薦人瑞信,史丹利,皇蘇,都OK冇問題,律師同核數帥都算過關
上市前,現金流2億幾,而利息支出近1億,利息保障倍數不算高,今年現金流近5億,利息支出1.4億,,利息保障倍數3倍左右
                 09            10              11           12           13
債             29           35              36            36            39
息             0.9          0.8             1.0           1.1           1.4
%              3.1          2.3             2.8           3.1           3.6
利息非常低,同按揭差不多,暫時先不假設加息

                 09          10              11           12           13
固定資產  42           48              49           55           61
債             29           35              36           36           39
%              69           73              73           65           64
先不管屁民50%不能出租的規定,佢已經用緊7成按揭

佢酒店大半位於香港,入住率94%,另外4成半的盈利來自大陸同馬拉,平均入住率6成上下
香港的收益冇增長空間,收費已然夠貴,入住率已經很高,只有境外可以有些機會,假如境外意外地好景,入住率升兼加價,賺多1倍,總盈利會多45%,現金流會升至6.8億

2013年,派息0.12,即2.4億,同年現金流4.7億,減利息剩3.3億,減派息只剩0.9億,如果大股東以股代息,剩1.6億,設現金流升至6.8億而債務不增加,剩3-3.7億之間
再假設6成按揭,利息升1厘,利息支出增0.4億,都叫有錢剩
但是

                 09          10              11           12           13
固定資產  42           48              49           55           61
折舊         0.5          0.7              1            1.1          1.3        
%             1.2          1.5              2             2             2.1

即是說,佢話佢D酒店可以用48-83年喎,如果將折舊率提高至4%的話,折舊要成2.5億盈利就不好睇了
同時,因為設定的折舊率低,固定資產會每年"增值"億幾,無論是半島都有咁的情況,因此永遠都可以看見它的股價低於"賬面淨值"
折舊率可以任意調整,但比裝修佬的維修費不卻能用筆消除,假設裝修佬好溫柔地只收2.1%的維修費,扣除派息同利息剩的0.9億是不夠找數的,大股東以股代息先夠找數,簡單說,就是派息本來不能維持的,但大股東大額派息的目的是要小股東收現金佢收股,曲線增持,公司市值33.6億,持股70.43%,增持上限75%要1.5億,以後再用同一手法"派"2.2億就可以,即大約一年之後,大股東就沒有派息的誘因了,何況仲未知加唔加息,增持後會不會私有化就不知道了
順帶一提,錦江酒店的折舊率遠超5%,香格理拉折舊率3.7%而半島酒店只有1.1%,三者的PB分別為1.57,1.02及0.48
現金流不增又不加息時,減利息剩3.3億,派一半是1.7億,減息會減至8仙,如果現金流升,最多都係派14仙
事實上味皇不認為會有咁溫柔的裝修佬,最多咪比你拖下數遲一兩個業績期交
同時,無論何種情況,佢保留盈利都非常有限,以34億市值來說,可能增加淨值5%家增加盈利5%?定還債?

股價方面,由於未來大股東有增持之實,因此冇乜動機會令股價好起黎,持股達75%之後,放任股價下跌再私有化還是拉升股價再分批出貨,就是一半一半機會
排除"增值",賣樓同計入較高的折舊後,假設核心盈利剩1.5-2.5億,PE14為21-35億,即估值1-1.69,派息比率50%時,派息4-6仙

2013回顧

今日年結,全年回報18.8%,同其他網友相比,貌似不甚理想,不過投入的本金夠多,或者說曾經夠多,因此金額上也可以同一個牛荷一年的青春相比
以前味皇說過,要打勝仗有兩種方向,一是用少量高級兵種再想些奇術陰人,二是事前召大量低級兵種黎壓人,味皇呢兩年同所有人不同,走兵海戰略,利用用低回報的項目配合貸款,效果很好,只是以後打算還債行唔通了
年內回報主要由3部分組成,1/3派息,1/3套戥,1/3升值
派息收入46000左右,同理論值比較接近,由於年內轉出了大批資金,因此下年有一半機會少1/3,但也有一半機會會增加4倍,因為味皇下年有機會會買百幾二百萬的REITS
套戥收益來自--1.永利分拆事件  2.冠君->新意->富豪  3.葉氏->中海化->神華->葉氏  
升值收益來自3隻港口股,電腦網同奧普

主要部分:
永利分拆地產部分,由於是用介紹形式上市,因此味皇認定上市必能成功,因此兩度高追,最後賺50%離場,如果它是用正常形式上市的話,上市成功率一定有限,我就不會買了
冠君一度同新意網同息率,但後者會有增長因此轉換,後來新意網果然急升同REITS息率拉大因此轉換,後來匯賢一度和富豪有近兩厘的息差,本打算轉換一半的,最後冇轉換改為買左舖,算是美中不足
葉氏,中海化,神華之間的轉換,最終的收益是20%,不是金額,而是賺左20%的股數,後來還有一次到價剛過少少,如果我肯再從葉氏轉回中海化的話,還可以撞彩地搭起碼兩程順風車,現在葉氏反而跌左,只能賺股數,由於這是事先設定的轉換程序,只賺預計中的部分,預想外的部分就由佢啦,多少有些可惜
龍翔同廈門港不但同價,而且同息,味皇設想每當兩者偏離1:1時就轉換,如果落實執行的話,年終起碼執佢10劑,但由於味皇想兩者都持有而沒有執行,果度賺少左一兩萬
曾在1.38買入錦江,最終是貼中的,現在已升左成倍,但買舖用左佢蝕賣套現,揼春之一,上年貼中中外運今年行運的,但年頭好快升左冇錢買,現家升左2倍,揼春之二,台泥推薦過比同學的,但人地冇買,又升左成2倍,而揼春的不是我,買0.86賣集優換1.23的克莉斯汀,出現重大損失,味皇現家爆丸添,也許盈利操作性太強的公司和味皇不太啱KEY
愛達利打回原形前本來可以再走多一半的,不過當時返中更
年內增持奧普,廈門港,電腦網3隻,新買入龍翔,克絲,愛達利3隻,基本都升,除左買舖逼放的部分,只出清了基本面轉壞的聯亞,今年交易的範圍非常之窄

總結來說,今年指數雖是原地踏步,但個股並不難玩,比較易貼中,只要你不是特登同老千玩的話,今年升的股是之前估值太平,現在開始好轉就即時有反應,說明市場有返雞眼基金,二來新股數目多左,亦是市場氣氛改善的現象
全年23次買入,19次買出,如排除逼賣和換馬的部分,只有8次買入和1次賣出,全年不但沒有新資金投入,反而淨抽資成46萬,未來,味皇將開始由打工仔心態轉變為綜援人士心態,投資方式可能會有較大轉變
展望下年,持股中的奧普同廈門港會特別看好,街外的部分,味皇認為某些紙業股,小型衣類股同新廠發市股會是來年主題