華南城業績

予計華南城維持唔到派息,派7-9仙,但業績出黎派得5仙,姑寒無下限

剔除賣樓部分,常規收入升到14.2億,未到15億,當中收租6.8億,管理費2.5億,網站2億,倉庫同零售各1.4億幾共2.9億

上年建成的面積佔上上年的4成,管理費因此增長左4成,下年建成的面積有現時的2成,因此將會有多2成的和管理費增長,下年估計管理費3億,樓面多4成而租金只多2升,如按此推算下升租金多1成至7.5億

樓面多4成而倉庫同零售增加5成,因此推算下年增加25%到3.6億,零售的1.4億基本上全由深圳一間舖頭提供的,而長安的舖頭的生意會在今年開通地鐵而改善,其他地方的三兩年內開張

由於不是年頭建成,入賬不會入足12個月,因此上面推算誤差應該幾大

網站冇增長應該之後都冇增長

下年合計常規收入會升到16.1億,起得多唔代表租得出,但管理費是在有加冇減機制下的,管理費佔常規收入的比例由上年12%升到現家18%,予料下年19%

華南城下年唔再投地,可以就住駛,上年欠債240億,永隆個數字標14億利息,本來已經收支平衡的,但而現家欠債340億,借多成百億,利息支出應該會去到20億,由於又有資金缺口,派息唔會爽手返,但20億利息只有1.6億比現金,新發的係換股債,因此華南城應該唔駛還現金,安全性會稍高,但攤薄後的我地會有損失,唔會比少比果18.4億少,因此視佢實際交20億利息就可以

好事係利率比上年低左,代表華南城的債務評級提高

華南城的舖位呎價升,但若干賣唔郁,住宅呎價跌,一下就賣曬

除深圳外,其他都係第一期的工程,因此短期內水魚的儲量應該足夠,可以消化到,長安同開封府今年會開地鐵,對住宅同商場有利

應該唔會供股,如果要供股還債,還不如叫債主換股,如果大股東手上有錢要供股爭持,買下換股債就可以

華南城的債務利率6%左右,即PE16.7,如果佢有回報率優於6%的投資方案,保留盈利就會投落去,如果佢冇,自會用於還債,味皇不是指華南城值16.7PE,但有至少有一部分值

佢每股盈利聲稱是0.44,不過味皇眼中狗屁的是0,派息是借來的,但華南城本身確實是向好