日本買樓攻略(13)

繼續之前未講完果D,資料同樣係之前個網,今次由地域改為講習性
由於味皇買的是福岡樓,於是用返層樓所在的天神區作說明,福岡的城市化較高,相信其他大城市的人的生活習性也會比較相近,不應該有D參考價值,過具體細節最好自己上網睇返

以面積方面,天神區的租客,主要會搵18-38平方之間的屋,需求最大,據味皇所知,除左博多區的某74年酒店改住宅外,福岡基本沒有15平方以下的水泥屋
味皇間野17平方,市價4萬左右,唔會有太大偏差,16-20平方的屋,最好同最壞相差的租值1萬以內,即是說狗竇底價是4萬左右,類似香港劏房的情況
23-38平方的部分開始有差異化,最差同最好可以相差3萬,即是呢部分開始是客大過業主,佢地會嫌三嫌四,不過最後都會租,如果買入最下賤的屋,改造成最好的屋,提升的租值可以增加層樓的賣價可達幾百萬,不過住日本當地的話先用到呢招
38平方以上,層樓的價值就不是你所能控制的了
如果買入近租值上限,但面積不算大的樓時,你很可能會陷入投資陷阱,續租時減租,管理費又加,唔減又賣唔出,萬劫不復


日本人的移動力看來不高,離地鐵10分鐘已是上限


由於這是租客訂的篩選條件,相信冇人會特登把30年以上加入篩選條件,因此不用太在意,但逼佢地面對現實,就必須令他們沒有選擇,因此買親25年以上的樓,我想主攻底價而選細面積的會較好
天神區15-25年的樓租金介於4-5萬
人人都想住15年以下的樓很正常




日本人關心的設備:
中央煤氣41.9%-->雖然多人單身,但會煮食的人依然超過4成,香港人漸唔漸愧,味皇波唔波板糖
浴缸同馬桶分開91.1%-->雖然唔死都要返工,但打工仔都想乾淨地浸全身,李+X漸唔漸愧,味皇花唔花生糖
射出式馬桶37.3%-->雖然多毒撚,但人們嘗試依然追尋冰火毒龍鑽
養狗14.2%-->如果專門計對呢D客,唔係唔得,不過收樓後的成本較大
有煤氣爐頭48%-->同1
完整廚房56.8%-->同1
冷暖氣72.5%-->如果是落雪的地方更是必須
乜叉電視63.6%-->夜晚11點先收工,電視是唯二娛樂,另一個是沖涼
鑊形天線57.9%-->同上
光纖41.2%-->上網
木地板92.7%-->標配
騎樓93.3%-->標配,日本樓騎樓一般都有三四十呎,而且不計入實用面積
洗衣機86%-->標配,有D係樓下有入大銀式的洗衣機
大廈智能鐵閘76.3%-->防盜
視象門鐘41.1%-->同上,日本唔比裝鐵閘,於是唔開門都要確認到身份的
電梯78.2%-->即是有2成人唔介意唐樓
停車場43%-->4成租客有車,唔知單車定呠呠車啦,看來租客都幾中產下
牆紙21.3%-->並實好平啫
1樓7.7%-->代表7.7%的人不良於行,或有地震恐懼,呢D人特登搵1樓,1樓有剛性需求
2樓以上91%-->冇特別原因都是標配
兩面單邊37.9%-->大想頭
空屋即住79.6%-->口裡說不,身體很誠實,八成人是趕住搬的

買樓時多留意下層樓乎合那些條件,如果冇乜特點,就不太具備底價以上的租值
這只是天神區的數字,其他地方肯定不一樣,但原理唔會差太遠
未完待續