雙拼

有讀者睇左日本樓系列的文後,走去賣左澳門疑似自住樓轉租的物體,雖然想同佢講"你真係精明神武",但是不行,有效的方法不一定能在任何人身上流用,遺憾地,味皇因此產生了一些精神壓力
比如,上一篇港燈文,有條友一開口就窒"賺息蝕價點算",即刻就表明了和味皇的思考方式為不同甚至相反的體系,味皇的著眼點是收入,而佢是本金,因此味皇的所有的投資經驗都不能適用於佢,味皇的方法對佢可以說是精神污染,胡亂模仿一定冇好結果
老巴說有人5分鐘就可以習得價值投資,但有人說算一世都學唔黎,就是這個意思,體系不同,反過來要我學技術分析,我會頭暈並當佢係精神污染,以前有朋友借左本技術分析比我,我翻左冇十頁就還返比人
就是說,叫雞的人,唔會知道叫鴨的樂趣,兩者的體位技術不能流用,再努力交流亦毛蟲入手,正式雞同鴨講,雖然有食雙拼的人,無論前出後出定中間出,但不是我
講返賣疑似自住樓的物體,味皇相信這可以令利益更大化,事實上味皇也不認為澳門樓值呢個價,但逐利不是生活的全部,精神健康亦處於相同地位
鞭屍舉例,模擬一下TB176的雞生,假設賣176萬收回100萬轉租後的幾種情況,以及其精神狀態,由於讀者是澳門,因此租用澳門價而非香港價
A.樓價兩年升100萬或56%,狂加租
B.樓價兩年跌63萬或56%,可能加可能減
C.樓價兩年唔升唔跌,加租

A-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋都唔夠追,又介意匯率日日去睇,即使住豪宅也不快樂,不過日本樓姑且也是磚頭,可以放心持有
A-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,但樓價狂升,見外母有刺,比老婆榨汁都似,REIT有升,但追不上樓,成日心思思賣REIT買樓,但又唔想打面,即使住豪宅也不快樂,而且REIT姑且也是股票,不放心持有,日日睇股價
A-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,有D安慰,想換樓賣樓就可以,賺少左有懊惱,但不後悔
A-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價升,垃圾唐也升,細價樓租金加更多,REIT又升,有D安慰,想換樓幾時都得,食花生的心情
A-4-甲:之後再升,同上,食花生的心情
A-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情

B-1:佢拿100萬買日本樓,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,日本樓不能套現,遠水不能救近火,在澳門不能用作首期,現金流儲埋夠首期的,只是介意匯率日日去睇,應該幾快樂,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,只要佢未發現銀行唔借錢同估唔足
B-2:佢拿100萬買REIT,收7%租,兩年14萬,現金流正,即使租豪宅都得,收入7%而租金2.5%,樓價狂跌,又有現金,隨時可以一開二或者FP,可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該好很快樂
B-3:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買日本樓,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓都唔係咁易,表面賺左,但乜都做唔到,相當揼春
B-4:佢拿50萬做首期買層垃圾唐樓收租,有少少正數,50萬買REIT,收7%租,剩係呢度已經夠交租又突,樓價跌,垃圾唐也跌,仲賣唔出,想換樓可以賣REIT,舍唔舍得先?可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,食花生的心情,應該快樂
B-4-甲:之後再升,急急腳賣股追樓,但買唔到最底,有D懊惱
B-4-乙:之後跌,雖然垃圾唐也跌,但收入多,儲埋的可以去撈,唔敢撈居多,或者成世唔敢撈,依然是食花生的心情

C-1/3-時間就是朋友,食花生的心情,只要未發現不能套現的問題,未發現是因為冇升跌未醒起要買澳門樓
C-2/4-時間就是朋友,手頭現金越來越多,自我感覺良好

EX-1:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,升左,扣左租金,繼續炒,比較快樂,但有焦慮症同失眠,在朋友面前臭串,冇朋友
EX-2:佢拿100萬買股/金/BITCON/其他,跌左,扣左租金,冇錢炒,有焦慮症同失眠,實比老婆榨汁

結合來說,一個神志正常,體格健全,具有一般人性弱點的凡人,只會在樓升時才會想起買樓,樓價跌時往往會諸多事實,每個月有錢收可能令心情暢快,但前提是精神不受外圍影響,可以是自我封閉,亦可以是消除影響源,看淡時真係跌可以產生無比的興奮同高潮,但如果發現各種問題反高潮而不能把握,會比睇錯市仲加痛苦,另外止跌回升時的疑神疑鬼及之後的賺少左都會有長期的精神影響
假設升,跌同牛皮的機會各1/3,齋日本樓有1/3機會不快樂,2/3快樂,但會反高潮,齋REIT有1/3機會不快樂,2/3快樂,混合型則少於1/3機會不快樂,多於2/3快樂,如果自住轉租,又炒上癮,最後一定是IFC
日本樓很明確的一個缺點,就是變現性,你不得不持有一段長時間,如果只是獲取收入的話,這應該是很省心的,磚頭的特性可以令人安睡,亦可以用作在朋友面前囂張的話題,但賣澳門樓無非是看淡,將來會有大額支出預定,因此日本樓不應是很主力的東西
REIT很明確的一個優點,就是變現性,就是因為高變現性,可能會引你日日捕住股票機,股票機又引你日日望住大C,大C又引你日日買佢對家的對家,雖然REIT是可以主力的東西,但往往無法令人淡定持有
不應是很主力的東西,令人很想買,可以主力的東西,有人令你唔想買,身邊的自住樓,自己令自已唔敢買,這就是凡人,不用自悲,這才正常,成功的投資者不是東方不敗(後天覺悟)就是西方失敗(天生異稟),超凡入性,不落俗套

雖然味皇寫左幾篇日本樓,而且將來亦也算再買,但我重申這只能是分散投資的其中一環,另外味皇也不看好澳門樓並打算賣樓,但我賣的是投資樓而非自住樓,就算賣,之前也一定會用財技保障自己的住所同對沖風險,可以換細D換舊D,但不能裸跑乜都冇