狡兔三窟

我層收租樓甲,3月尾仲係190萬嘅,上個星期已經升到230萬,而且同區的2房樓升幅都有咁上下,反而同區的1房唔多郁,平時1房是2房的價錢70%,現在只是60%,原因不明,而租金比例一般是75%左右

這不是叫味皇換樓嗎?初步打算借或貼多少少1開2

因此今日返工都在思考呢個問題,意外比味皇悟出一個風險處理方案

現在供樓利息一般比租金低(當然同之前冇得比),買樓出租係比較著數的,此時要作的戰略性考慮是:

要利益最大化當然是借盡,咁要借多少?

考慮時要兼顧自己的現金流的承受能力,咁要借幾多年?

將會加息,咁最大可以捱到幾高的息?

樓價跌冇問題?租金冇問題?

最緊要的是選怎樣的樓?

基本上戰略決策做得好就不少有問題大到難以應付,但市場日日在變,我們在隨機應變上又有何戰術考慮:

樓升/跌左要點做?

租升/跌左要點做?

利息升/跌左要點做?

其他野升/跌左要點做?

即係點換馬法啦,換樓?換股?換現金?換樹皮?

味皇今次發白日夢發現利益最大化的戰略同換馬的戰術有衝突,原因在於負債不變的特性

當買左層樓後,樓價上升,例如好似味皇現家的情況,1間大變兩間細或變1間細兼清債咁,樓價升貴換貴當然冇問題,但當樓價跌時層樓就變負資產,賣唔出現金,即使有1間變兩間的機會也不可能把握到,即是說在負債的情況下賤換賤不能順利進行,這樣不能做兩手準備的方案是下策

解決方法很簡單,在拥有復數物業的情況下,比如有3層樓咁,只要有起碼1間是清白之身就可以,其他兩間借盡負資產都好,有還款時一般銀行唔會收樓,收支平衡由於事前已作戰略考慮,周全的話通常唔會有意料外的問題,咁剩低的果間清白樓就可以自由發揮,可以在任意時間進行換馬,還債等等

由於樓齡影響的不是樓價,而是借錢能力,因此保持清白果間最好是樓齡最大果間,賣走都唔心痛,由樓齡最細的果間黎借錢