405越秀reits

連埋第一城上市,市面成10隻reits咁滯,很多reits都有投資價值,至少都有投機價值先,即使永久不增長,只要派息穩定,一樣可以大玩財技套息,何況它們都是有增長的

reits的回報雖然令人流口水,但味皇自身卻買了新昌管理代替,原因前文有述,新昌已升了一半,投資價值當然少一半,現在reits又再優於新昌了,於是味皇冒著潛在的不孝污名風險也推薦比老母,十隻手指有長短,咁多隻最長的不是領匯,只是搽左指甲油人人都住意佢而已,最長的手指應該是越秀

暫時無意為reits進行橫向評測,結果太明顯了,今次只講越秀

越秀的主要資產為白馬大廈,佔一半租金收入有多,味皇知道白馬大廈,以前在廣州曾經過該地,該位置的犯罪率為全國之冠,因為位於廣州火車站/廣州巴士站/廣州長途汽車客運站/廣東省汽車客運站四料齊集的位置,流動人口數目有如大腸杆菌,重建價值很高,不過重建應該不會了,雖然白馬大廈又殘又舊,但肉眼所見的確是行業集散地,凡是成為行業地標的地方,除非行業消失,否則舖位一定會租滿,而不論行業是否難做,正如我們無法想像成為行業集散地的太平洋電腦城或香港的黃金高登會有幾多空舖,電腦零售是公認過度競爭的行業,但包租公卻不愁冇人租

優點係出租率有保證,但也有政治性的缺點,當行業相當困難的時候,包租公因為要保持集散地的身份同統一性而不能轉租比其他行業,因此包租公就不得不同租客共度時艱,所以租金不一定有保證

但廣州的服裝業又不會消失,白馬大廈是唔憂租的

越秀的其他資產為財富廣場,城建大廈,維多利廣場及越秀新都會

"財富廣場、城建大廈及越秀新都會三項寫字樓物業的整體空置率均少於2%，遠遠低於廣州市甲級寫字樓16%的平均水平",句中說明其中三項為甲級寫字樓,作為一個犯罪率高的城市,商業一定很發達,而且很多公司是以廣州為總部,因此就算乙級寫字樓都較易出租,何況甲級,另外大公司租客一般唔會將總部搬黎搬去,因此出租率會較高,而且租期較長

維多利廣場係商場,租金穩定性較差,肯定比冇好,不過可以當佢唔存在先

綜合來說,除一個商場外,其他都是收入穩中有升的項目

以資產質量比較一下市面其他reits,比如

越秀-商城,甲級寫字樓

領匯-商場,車位

陽光-乙級寫字樓,商場

泓富-乙級寫字樓

置富-商場

冠君-商場

商場的優點係加租容易,但投資reits並不應以增長為優先的,在穩定性上,越秀有先天的優勢,資產質量上,越秀亦較其他好

再者,越秀是唯一一隻收人民幣租金的reits,即使不加租,我們也能賺匯水

由於兩地的貨幣體系不同,大陸可能在近期加息,通常業主會在加息時加租,而香港即使加息,幅度亦會少於大陸,租金未必會加幾多,而且越秀的情況是續租居多,香港則轉新租戶較多,可能有個空租期

越秀的流動比率2.5,負債比率50%,其流動比率為全部reits之中最高的,債務也不會在最近到期,以財政質量來說,比味皇本人仲好

折讓雖不是最高,但派息7厘幾,往績計屬是同類的較高水平,而且係實數,除領匯外,其他又有財技,又以股代管理費,以後收有冇咁多息分頗為疑問