2340新昌管理

大廈管理係相當惡勢力的行業,行業本身是正當的,亦養左好多窮人,但搶生意同壟斷方法有問題

這些就撇開唔講,私人大廈管理呢塊肥肉,通常都會係發展商自然做返,一方面開建築公司,一方面開管理公司,絕對是肥水不落別人田,賣樓的收入是一次性的,但收管理費是無限的,而且冇時限,例如凸首的管理公司佔有愛暪市場半壁江山,原因正是老豆好耐之前已經是強大的發展商

拥有無限供應的現金流,銀行就樂意借錢比佢,同系的建築公司就能得益,起更多樓又收更多管理費的"良"性循環

新昌管理的同系母公司是新昌營造(404),新昌營造的市值5億,而新昌管理的市值2.7億,而新昌營造持有後者的50.94%,市值都已經1.4億,而新昌營造淨係淨現金都4億幾,因此好肯定買新昌營造抵過買新昌管理好多(我唔肯買404純粹係意氣用事)

新昌營造上年收購新昌管理,收購價係每股1.58,(由於新昌管理現價只有0.8,因此令新昌營造出現會計上的虧損令股價被低估),收購左新昌管理96%的股份後,然後新昌管理立即派特別息每股0.181,立即收回收購成本,由於收購左新昌管理96%的股份又唔想除牌,因此新昌營造將多餘的新昌管理股份分派比新昌營造的股東(包括管理層),滿足左公眾持股量的要求,但股份實際上全都由相關人士持有,冇幾多流出比外人,手法非常高明,因此現家雖然仲係上市公司,但實質上已經私有化左

新昌營造起樓要錢,因此新昌管理一定100%派息率,新昌營造想發展,又一定會益新昌管理,管理層係想做大的,兩公司都會共榮,萬一公司出事,又可以將新昌營造獨立分拆返出去,慢慢谷大又得,立即谷大又得,得左

根據webb的資料,新昌管理只有25%的股份存係金融機構,咁多股東揸實股証明股東好珍視呢d股票,而存係金融機構的只有區區8270萬股,我買入時有點買到限量版郵票的心態,實際上我又真係當左係集郵

新昌本身起左乜私人樓我唔清楚,新昌營造市值咁細,應該好打有限,新昌管理既然唔可以賺母公司的私人樓,咁就只有兩個賺錢途徑,政府樓同無主樓,政府樓係公屋居屋等,無主樓即係東方海外同地鐵呢類"兼職"發展商,唔包物業管理,新昌可以賺到幾多無主樓,我唔樂觀,但政府樓係長期飯票,根據資料,新昌控制左香港政府樓管理市場的1/4,而政府唔會次次都重新招標,一外判左都係續約居多,新昌的續約率9成,足以保證盈利

平均年毛利8000萬左右,但行政費奇高,現金流3000萬左右,但最後純利只有2000幾萬,因為董事人工已經1000萬,董事人工佔到純利的一半,查實很少見,說明公司係董事的私有物,的確,新昌管理真係私人公司

管理公司的經濟模式同基金公司一樣,收集大量別人的東西託管,然後收管理費,自己唔駛出錢,應該係話,公司收左客戶錢先再駛錢請人管理,自己係中介人的角色,因此自己冇錢冇資產都可以正常運作,因此盈利能力同資產淨值冇任何關係

即使只有2000幾萬的純利,不過100%派息,盈利又有保證,派息就是7仙,即係9厘,原來我是打算買房產信託的,不過同新昌管理比較過後,我買左新昌管理,反正管理費唔會成長的話,買房產信託的租金也會是一樣結果,而且買佢可以滿足到買限量版郵票貪珍奇的心態(預左唔升同未必賣得出,唔升都係好處),現價都唔算好貴,雖然唔叫平,但都好過買恆生

(單位百萬)  02上  02下  03上  03下  04上  04下  05上  05下  06上  06下  07上  07下  08上  

營業額   112  128  198  190  188  200  201  190  168  200  211  219  225

毛利         36    36    45    40    39    46    42    38    36    43    41    45    44

行政費     18    29    22    28    26    25    25    23    26    34    29    31    32

純利         16      7    20    11    12    19    16    15    11    11    13    14    13

*08年下半年遲d先講

可以看到每年營業額同毛利都穩定上升的,但純利就係唔升,因為比行政費食左,點解就問管理層了

02年至今純利總數 189 

02年至今現金流總數 152

02年至今派息總數 170

可以發現公司並沒有留任何一個仙用於發展,但公司的營業額卻一直提高,因為母公司會代為安排,新昌管理記得上貢就得,大小股東記得收息就得

(單位百萬)   02下   03上  03下  04上  04下  05上  05下  06上  06下  07上  07下  08上  08下  

應收賬款   33    72    63    67    63    57    73    58    67    59    69   66   91

應附賬款   28    54    36    39    36    33    58    27    57    24    48   27   65

賬款差額     5    18    27    28    27    24    15    31    10    35    21    39   26

純利             7    20    11    12    19    16    15    11    11    13    14    13   11

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賬款差總數 306   純利總數 173   比例 1.8 : 1

比例非常平均,任何一年都在此比例

08年下半年賬款異常增大,對上一次是03年上市時,同05年下半時,當時的盈利在衰1年後亦增大,因此09年下半年或可作為投機點

                           03上  03下  04上  04下  05上  05下  06上  06下  07上  07下  08上  08下

員工數目          3500   4100   4500  4100  4337  4100  4200  4700  5154  5300  5367  4697

最直觀的數字,公司的員工係清潔阿嬸同看更阿叔,有生意先養咁多人,以人數來說,08年下半年的生意不會少於06年下半年

買新昌管理也不是齋集郵的,佢有一個投機點,雖然唔肯定可唔可以令市場起反應

投機點是08年改左結算日期,08年下半年業績實際只是一季的業績,因此盈利一定同比下跌,全年只有9個月的業績,09年計返12個月的業績,盈利一定同比上升,就唔知陰唔陰到市場先生了

08下半年果一季的業績如下:

營業額 125

毛利       24

純利       11

折換成半年業績,營業額250,毛利48,純利22,同08上半年比較

               08上半     08年下半

營業額       225              250

員工成本   158              174

毛利             44                48

純利             13                22

員工數目 5367             4697

由此可見,08年下半年業績是大幅改善的,因此就算陰唔陰到市場先生都冇所謂了

同時我想同清潔阿嬸同看更阿叔講聲:"R.I.P"

但是炒人的努力好似白費左,員工成本不降反升