日本買樓攻略改(2)

現在對比一下日本某些城市之間的差別

東京的中央區同鳥取市對比:  

中央區大半人是租樓的,說明外來人口偏多,而鳥取大半人有自住物業,因此收租利用價值偏低

中央區以勞動人口居多,鳥取就很多老人,代表中央區能吸引外來人來打工,令人口密度增加,提升租值,而且年青人啪啪啪就能產生人口,老人啪啪啪然而沒有甚麼卵用

吸引到外來人來打工,就代表這一區的人有收入,收入高消費就高,相對窮老的原居民就會比有錢的外來人排除變成小眾,區域發展得娛樂化商業化,便利性提高,生活質量變差,簡單講就是變成搵錢同消費的地方而非生活的地方

這種這業化高的地方,奴工以勞動為主要目的,單身漢居多,只要求近公司,因此一房單位好租,如果有人有同居打算而要大屋,也不會即時要大屋,租大屋的只會是外來調職過來,全家逼住租屋的情況,買樓收租就不要買很大的樓了

簡而言之,人口增長的地方,就年青勞動人口人多,反過來也可得知,人口結構年青人比例多的地方,人口會增加(學園城市不在此列),因此知到隨便一項數據,就能推測這個城市有沒有前途

由於日本是整體人口減少的,因此情況就是某些城市把另一些城市的人口吸乾,一方變更加似蜂巢,另一方就變死城,因此,找出蜂巢在那裡,收取蜂蜜(然後供自己住死城?)

其實死城的居住性才最高,空氣好物價低地方大還算便利,就是不能搵錢而已

收租的話當然找些超過一半,甚至7成人租屋的地方

以下是一些象鳥取而港台人又比較熟悉城市當中的投資反面例子:

數據都來自HOMES, http://www.homes.co.jp/ ,60蚊紀念品有使用教程

換馬天津港

日本城今日升到1.44,味皇就全賣了換成天津港,3個月賺左45%算係味皇的最高紀錄了,在1.44價位上,日本城息率估計在4.8%左右,作為本地避險用股,呢個價位上新意網同CTM都比佢好,而天津港今年又要面對匯損,又要交股息稅,息率及唔上現在的日本城,但因為上年天津爆炸停業左一輪,今年動力全開可能有D業績反彈,係差在抵唔抵銷到貶值咁解,味皇用1.18買入36000股

另一方面,味皇收到日本樓的租金,用左黎買啱啱供完股的小南國,0.405買左70000股,低個供股價,投機用,通過今次供股,管理層的控制權應該由35%升到55%上下,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/199171

*Ps:原來日本城出左業績,冇留意到,派10.6仙,而原來味皇估派7仙的

避險風情

最近個市又回升2000點,但同呢個無關,市未升之前好多收息股都已經升到相當高的水平,例如5厘的REIT,4厘的8008,3厘的港口咁,味皇打算作為奧普私有化的替代品太古B都由唔夠15升到16個幾,整體而言收息系列現家冇乜吸引力,味皇買股生涯之中已經經歷過3次以上收息股暴升一段時間(後打回原形)的情況,會否又黎多一次就不得而知,由於係版塊整體浮上,同類間換馬的機會較少

公認的收息股同隱世收息股之間差距還是很大的,找一些漏網之魚亦未嘗不可,而且就到業績期,熱錢多的時候反應較大

另外人民幣比年初又跌,好多股又有損失,人民幣貶值,唔同一般西人的購買力下降,對華人的尿性,貨幣貶值不是購買的數量下降,而是購買的質量下降,偷工減料是也,華人的門面精神世界一流,點都會令外觀靚,但內籠就得過且過(例如裝修咁),咁會點呢?偷工減料的產品,例如菜式,會係市場上更有競爭力,人人都咁做,變成新常態,廚師技術要求下降,廚師每日得到的煮食EXP下降,相反地每日得到的財務EXP上升,最終體現出黎的係飯越來越細碗,菜越來越幼,廚師刀工越來越厲害,而呢個現象是不可逆的,好食夾大件的會比其他人夾死,最終變成劣食當三餐,總之華人老闆無論如何用幾多腦汁一定唔輕易加人工,只要下等人每月剩的錢比之前少就會變成咁,加租唔加人工,加管理費唔加人工都係咁上下,大陸現家走向呢個進程,香港?已經過左

講返股票,呢度稍為提一提現家有乜少有現象:

太古A同太古B差價極大

新意網貴過CTM

港通貴過長建

大陸REIT同本地REIT息率差距較大

偉易達變了低息股

財務公司有錢買好長的廣告,但股價反而下跌

日本買樓攻略更新版

味皇從來不否認自己廢,現家退左休更加係又閒又廢,相信好多人口中的理想係搵到錢之後就混食等死,但付之實行的應該不多,現家味皇算係患左"後退休目標喪失症候群"

於是就索性寫返之前的冇左圖片的日本樓攻略內容,舊文係2013年寫的,現家會更新下,仲講下收左幾年租的經驗,但味皇反對係現家冇乜必要時仲走去買日本樓

唔想即牙膏咁可以用60蚊,現家仲繼續收受捐款

恐防又好似上次咁冇曬D圖,今次會係GOOGLE果邊寫先  http://sigumdick.blogspot.com/

日本買樓攻略改(1)

舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/83858
不過舊文已經死圖沒用了
另外600毛黨相關內容在這裡http://realblog.zkiz.com/lgaim/196576

去日本,除左東京大阪札幌外,現家仲開通左福岡,名古屋,廣島,鹿兒島,高松同沖繩的直航,加上最近的民宿法,空置率的確少了些,因此這些地方的樓理論上多了人爭
但回到原點,我們是外國人,會怕地震,怕幅射,無論是尊重自己的心理還是尊重下一手買家的心理,都應該選取少風險的地方,如果你視災害如浮雲,而利用東京多人接手這點就另計
先講一講日本樓的印象

上面係"涼宮春日的憂鬱"中長門有希的公寓,實物位於西宮市,市值1000萬円,租金7萬円

位於清水市小丸子的爛屋就這個價位

位於東京練馬區的藍猫一家,順帶一提,野比父職業級是主任,但長期租屋

一刻館因不知其位置,因此無法確定其市值
當中長門有希的公寓分類為"マンション",小丸子和大雄的分類為"一戸建て",一刻館分類為"アパート",有些マンション可以改作毛利小五郎的辦公室,有些一戸建て可以用作日之出食堂等作商業用途
マンション比較適合初學者同外國人,淨租金回報介於負數至8%之間,怎去找高回報的以後會說到
但是日本租金回報負數的比率並不低,必須注意
日本會地震,但同樣中國亦會地震,無論係XXXXXX國還是XXX國,同樣是大陸,雖然雲南經常地震,但大亞灣就少地震,因此這裡才有核電包圍城市?而雲南和大亞灣距離是1500公里.同樣日本也一樣,有經常地震和少地震的,離地震帶越遠越安全,地震帶就是海溝,即使是台灣,東岸同西岸地震密度也是不同的

而日本最少地震的正是早前大地震的熊本,所以慨率不能絕對,地震最少的基本在九州近韓國的部分,其次是本州西部
同樣原理,離幅射源越遠越安全,最起碼離20公里還是80公里對外國人都是不夠的,下面是距離對比

核電站技術上對自然災害耐性很高,日本的只是少數事例,但對人為災害耐性就很低了,例如封鎖海陸空一兩個月,無人維護的核電站就會自爆了,想令核電站無人有很多方法,味皇本人並不太支持核電

日本人口密度最高的是東京一帶,大阪一帶,名古屋,福岡,岡山和廣島,按安全性來說,首選正是附近剛大地震完的福岡,看到這裡應該是明白安全只是相對的,即使這樣,對日本樓還有興趣?

Tree of 乜 國際版

是咁的,係好耐好耐既最近,有間叫O社的物體收購了ABC三地的商品代理權,於是總公司之後就停止了ABC三地的產品支持了,但位於B地的O社收了三地的錢,但只做B地的生意,AC的人就變左孤兒仔了,通常呢D情況會發生係保險公司被收購的時候

同上面無關?IT狗味皇係度介紹下點用VPN去玩洋腸GAME,呢度用TO乜 做例子(偽)

1.http://www.tracemyip.org/ 係度可以睇到自己IP同地區

2.係GOOGLE搜呢個題目,之後係度下載一個S字頭的VPN軟

3.安裝完後有個咁既野(圖片經過處理)

4.打開按呢個,選比較快的例如呢個北漏洞拉,之後默認選項就可以

5.tracemyip度睇返自己IP同地區變左北漏洞拉

6.去洋腸網度搵GAME,例如呢個咁http://store.steampowered.com/app/372000/ ,正常係搵唔到的

直接開始遊戲,註冊左就直接同你DOWN鳥

7.開始DOWN之後即刻全部關左佢,再斷開VPN連接,關埋佢

8.重新開返GAME,佢會用本地IP繼續DOWN,佢封港澳IP只係針對條下載LINE,唔係針對個GAME,因此你挖左條LINE出泥就得

9.DOWN完,正常使用,唔駛OMG鳥

11年半新股2

舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/125833

39這死剩種,已經經過5年的冷河,呢度剔除財政唔好,唔派息,剩下28隻

579京能  2200浩沙  1929周大福  1336新華保險  1293寶信  2121一化  1146服飾   1023時代  6823香港電訊  6030中信証券  6868天福  6808高鑫  6838盈利時  1913PRADA  1910新秀麗  958華新能源  935龍翔    2282美高梅  2083地板  805Glencore   2607上醫  2299百宏   2789遠大   87001匯賢  1623海隆  1181唐宮   3360宏信   2011開易

以最近一年派息率計,分開3組:

>5%  1929  1023  6838  87001 1181

~3%  579  2200  1336  2121  6823  6030  6808  1913  1910  958  935 2282   805  2607  2299 1623  3360

=0%  1293  1146  2083  2789  2011

呢3組,第一組,考察佢可唔可以維持派息,有冇增派的能力,係派得多定係估值低

第二組,考察佢有冇大大幅增派的能力,折讓夠唔夠大

第三組,考察佢可唔可以派番息,幾時派息,派幾多息,折讓夠唔夠大

其中第一組包含忽然派息股,一向高息股,大折讓低息股,如果出現機率相同,踩屎的機會係1/3,第二組包含大溢價高息股,一向低息股,業績差高息股,業績好低息股,如果出現機率相同,踩屎的機會係1/2,第三組包含轉蝕高息股,轉蝕低息股,忽然老千股,一向老千股,如果出現機率相同,踩屎的機會係3/4,以減少分析時作無用功或保護荷包的方向看,係第一組度搵會更傻瓜更安全,以賭博方向看,第二組的業績差高息股同第三組的轉蝕高息股,業績反轉時的賠率最高,需多花工夫同時間掘佢出黎

相比逐張財務報表睇去海選,只睇股息率去睇一大堆股票,將佢地分上中下等咁搵,咁就最為快捷

味皇只揀當中值得一提的講下:

1023時代集團--賣手袋的,財政好,存貨較高,唔似有乜好轉,亦冇冇惡化,表面上平穩的股票,派息8.6%,似乎可以維持

6838盈利時--賣皮帶扣的,存貨改善,財政一般,表面上平穩的股票,派7%,似乎可以維持,不及1023

87001匯賢--派8.3%,一直在增加,係衰人民幣

1181唐宮--派6.5%,盈利增加的機率比減少大,財政都好,由於上年派息比率比平常高,因此賺到都唔一定即時增派太多

第2組派息例如3厘咁,佢幾年內要有能力爆到8-9厘,即係3倍,如2厘咁,就要4-5倍,賺第2組錢需要咁高要求,第3組就要業績反轉整個10厘股嘆先得,呢D都唔易有

2200浩沙--賣衫的,財政好,PE2,派4厘,存貨多,有存在價值,但現在買你會後悔的

1336新華保險--傳說的增員操,派1厘多D,生息資產6500億左右,賺0.7-1.2%為46-78億,現時盈利86億,只派8億,保留盈利賺5-7%為4-5.5億,即每年通過保留盈利增加盈利8-10%,R保單每多10%盈利就增加10%,增派到3厘需等5年,因此只能通過股價賺錢,佢必須每年R到15%以上的新單先可以有高PE

6823香港電訊--派4.7%,盈利走向同資產負債表相反,主要係債務係咁增加,但冇任何投資增加,借錢派息,感覺異常,味皇唔肯定呢隻有冇伏

6030中信証劵--派3.6%,創意產業味皇唔熟行,感覺比新華保險好

6808高鑫零售--財政較好,估值太貴

1910新秀麗--存貨比上年好,但都係太多,財政較好,冇特別會發圍的跡象,估值太貴

958華新能源--之後發展都會較快,但一世都係低息股,只能通過股價賺錢,水位不算高

935龍翔--公司好,但估值太高,買邊個死邊個

2282MGM--賭收唔敢包,但派息比率是忽然變低的,由近100%變1/3,只要市況一好轉增加派息比率的機會很大,講緊3倍,只是負債增加令人不安

1623海隆--賣油管的,PB0.39,派2.5%,原因係盈利減少,財政比上年好,但依然令人不安,現金流仲頂到下,可以博大霧,但唔算安全

3360宏信--類似出租的士牌的,以股價前景方面看,係向好的,但公司似乎唔打算增加派息,無論賺幾多錢都好,巴郡咁

1146中國服飾--個名一有中國兩個字就成個老千咁,財政唔錯,盈利少左所以唔派息,佢係有能力派息的,只要有D好轉可以派3-5仙左右,估值OK低,如果冇淘寶就有機會番生...

2011開易--賣拉鍊的,賺好少錢,之前一直派2仙似充大頭鬼或大老闆要錢,財政唔錯,公司市值7億幾,但味皇認為佢只值兩三億,有D機會賣殼