825新世界百貨

雖然是同縮系,但也是本體公司之一,會開花結果的,並不是下面那些只有吸收營養功能的觸手公司,魔掌直接掛名而不是用爪牙,核數師用左羅兵咸,之前4年都沒有發新股集資,而派息卻輸出了11億(南商還未更新數字,因此用住舊先),母公司(17)持股72.3%,肥水不落別人田
因此可以相信新世界百貨是可以信用的股票,佢願意派息的動機相信是因為母公司在同系的新創建(659)一直收紅股而不要現金,同時加上私有化新世界中國(917),於是現金由新世界百貨來禰補,除了派息,其儲藏金也會從一些關連交易中調走,所以新世界百貨可以理解為"乞兒的移動金庫"
回到財務上,
                        10      11     12      13       14
固定資產(億)    24     33      52      51       65
現金流              13     10       9      13        ?
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%                      54    33      17      25        ?       (平均32)

固定資產一直增加,但現金流反而下降,說明新買的固定資產效率低下

用32%計(億)    7.7   10.6   16.6   16.3   20.8
派息                 2.5     2.6     2.9       3        ?
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派息/現金流(%) 25    25      17       18       ?      (平均21)
現金流差額       5.3   -0.6   -7.6    -3.3       ?

如果新買的固定資產不拖後腿,現金流會比現時高很多,就管理層的觀點來看,他們一來認為現金流有把握提高,二來本身派得奀,因此派息可以增加

營業額(億)         19    27      35       40     41
盈利                   6       9        6        4        5
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營/固(%)            78    83      67      79      64
盈/固                  25    27      11       8        8

以營業額來看,新買的固定資產並不太差,新買的頭一年拖霖效率,但經過一年育成就可以上軌道
但盈利來看,新買的固定資產效率奇低,而且越買越多,正常可以賺到的錢以某種形式的成本沖銷了


經營租貸             5      7       11      11      14

原來是經營租貸(其他長期負債),新世界百貨的生意模式是母公司起樓同搵樓,租比百貨,百貨做二房東分租出去,於是佢收到的租金要扣除比老母的部分,因此淨賺不多


債                        0      0       10       7        7
現金                  36     42      36      30      15
固定資產增加      -      9       19       -1      14

2012年開始,新世界百貨開始借錢買舖,向邊個買?當然是母公司,相信每次大手筆交易背後都有母公司的一系列財技安排,就好似今年的私有化一樣,下面再講
2013年沒有買舖,於是用現金還了些債,無論是買舖還是還債,那都是百分之幾回報率的項目,這說明新世界百貨沒有高回報的投資方案,於是幾%的投資也不放過,沒有想像空間的公司,市場不會給高估值,就好似現家咁


可是,貸款開張,做好佢,再買舖,跟住還債,這不正是最正規的商業模式嗎?市場就是太熱衷於超自然的商業模式,反而無視了穩賺的傳統手法

假設大陸貸款利率為5%,舖租也是5%,而股票折讓近3成,只做內部挖潛時我們的回報率也有7%,也可以接受
而佢如果不採用慳息同慳租時,就說明佢有超過5%回報率的更優先項目

2013年7月,用了16億收購,由8用到年尾貢獻3200萬,折合回報率4.8%,今年會全年入賬
2013年11月,用了3.5億收購,由12月到年尾貢獻2500萬,折合回報率83%...?,這可能是特殊收益或財技安排
2014年4月,公司宣派特別息2亳,涉資3.3億
兩項交易上貢母公司廿幾億,一下吸乾所有現金
2014年3月,母公司提出私有化新世界中國,涉資180億

如果回報率僅有5%,20億可產生1億盈利,但由於公司現金奇缺,派息比率會比較絕望
不過新世界百貨既然是移動金庫的用途,就必然會一直養大,以便日後繼續輸出

市值47億,淨值64億,折讓近3成,收櫃租回報高,而做二房東又駛人唔駛本,商業模式是很好的,只是百貨零售前景不是很好而已,不過現在網售還不能取代零售點,因為年紀大的人很多是反科技的,咪話上網,連電視搖控都用唔好,等十年廿年後佢地老到唔出街買野,整個時代既人交更,百貨公司先會式微

新買的部分暫時冇乜收益,那麼只計以前FP買落果D,即2011年未借錢前的33億固定資產,這部分毛利率奇高,PB可以訂較高,今次求其比2倍,而淨值1.95
現時沒有現金剩,固定資產65億,減去FP的33億,即收益很少的固定資產為32億,PB求期比1就算了,淨值1.9
合理值1.95X2+1.9X1=5.8   股價5.8時,如果PE是15,盈利是0.39,還是可以達到的,不過靠現家的前景,市場未必會有反應
由於沒有現金,又有買舖任務,因此派息比率不會高,如派30-40%,會派0.12-0.16

買入蟲百貨

早兩日以2.71買入15000股新世界百貨,和佳華相比,新世界折讓更少,財政更差,派息更低,比佳華好的恐怕只有核數師了,不過味皇認為新百貨正在谷上腦,很快打飛機
其實只是佢業績後跌得多,跌的股票比升的股票買得順心

由6號開始,賭場正式禁煙,官員開聲封左法律罅,呀,現家賭場空氣幾咁清新,呀,現家賭場人煙何其稀少,之前味皇每更相信要吸超過50萬支煙,而苦練一身迴煙步法,現在用不著了,站桩就可以了
我間賭場一直有三成半以上人是R爛腳,果D人唔食煙會死,現家要佢地去食煙房食,而食煙房門口有食蕉把守,於是R爛腳失曬蹤,以前35%腳15%雞50%客,現家大半都係賭鬼,空氣好好多
又睇下維持到幾耐

下年頭準備去日本做賞花賊,順便再買一間,行程暫定是博多,嚴島,吉田郡山,月山富田,石見銀山,鳥取,博多

佔就飽

佔中第2日,用左匹克同惠記的股息以1.15買入10000股金翅仆街鳥的佳寧娜,貴利收到春泉的派息之後準備入另一隻玩卵猿的蟲叔系,不過入唔到
今次春泉的派息比味皇的人工仲高,第一次收到咁大額的股息,基本可以當成出花紅,而春泉這次派息,居然沒有除淨,也許是香港股史上首出現的情況也不出奇,在除淨後先買的人就蝕水了,等於用生命值硬接4%的傷害

梳打埠人口60萬,今日出入境30萬人次,即是說不計放假躲在家裏的傢伙,在大街上走的外地人隨時多過本地人,在壓倒的力量差距之下,梳打人是很識時務的
不識抬舉的人,反抗就以為有用?阻人搵食會比人燒春袋的,於是衙門未燒到,就比其他人燒返轉頭,主要問題是沒有共同的敵人,當自己是比敵人更為礙眼的敵人時,那些敵人就會變成朋友,例如孫權和劉備的關係一點都不好
反抗是為了甚麼呢?如果是為了爭取自身的利益,只有利益大於成本時,反抗才明智,可是能達到利益大於成本的只有有限的幾個人,爛頭卒都是蝕水的,那麼如果是為了爭取子孫的利益呢?不要把自己想得那麼偉大,即使爭取成功,那也是附上有效期限的,只有30年食用年限的東西,還可以留給幾多個子孫食?
對於一隻籠中的小鳥,它不滿伙食時可以扭捏改善伙食,不適氣候時可以要求調較冷氣,但卻不能因不喜歡主人而換主人,只有主人換鳥,沒有鳥換主人,它再努力也不可能破籠而出,因為它是小鳥而不是大雕,要是討厭主人,把頭埋在土中就看不見了
小鳥在籠中撞到周身傷時,再看見旁邊的小小鳥食葡萄時就不要呱呱叫了

在某些地方,先把所有食品股藥品股沽空,再把它們的產品都送檢是合法的,因為不是非法,沒有證據證明沽空者事先知道產品有問題,事實上證據這東西根本不可能被承認,那麼先把指數股零售股沽空,再間接引發示威也是合法的,因為不是非法,示威規模是不確定的,沒有證據表明示威會引發股災,沒有證據就是無罪,這就是現在的法律
很多動畫和遊戲中都存在間隙妖怪這種物體,而現實世界的間隙妖怪卻是這等東西

味皇層日本樓有人承租,現家同佢講緊價,租客提出的條件比味皇向地產提出的條件還好一點,證明地產做到野,不過日本人要收兩個佣就傷左D
永亨改左名,味皇D戶口同匯款的資料可能會受影響,遲下要去確認下

換入置富

以1.14賣清廣南,6.94換入置富,個市跌左成升點,廣南不跌反升,而置富有所下跌,於是換馬,順便把近日的派息都用了,本來可以換跌更多的貿易通的,不過到想買時又回升就算數,換春泉?上次除淨冇扣股價覺得神奇,等真係收到息先再決定
股市跌左成千點,跌吉好似有人要生要死,味皇自己只是今年的盈利少1/4而已
無人問津放極都放唔出的樓C最後以高市價租出,租客疑是泰國人,另外味皇在淘寶買了部泰國產手機,性能同紅米差不多,葡幣1000左右
講開手機,澳門批左4G牌,於是乎--CTM的死期近了
CTM的優勢是固網,因此無線網可以取代固網的話,CTM就連屁都不是了,於是CTM要自救,就必須向政府施壓,將4G出台有咁遲拖咁遲,最低限度都要嚴防澳門出現4G無限PLAN,或者暗中進行信號妨礙,令電波定期斷開而令人繼續用固網

日本買樓攻略(14)

同樣使用之前個網的數字,今次結合YAHOO地圖做了個勞作
之前的攻略是以交通來選擇分區的,現在使用地價來選擇分區

地價可以反映出該區的商業活動密集中程度,如果地價極高,代表該城市吸引客流的力量強,商品豐富,不但消費者多,打工的人也多,發展機會大,作為包租公,在地價貴的地方的出租樓會更易租出

由於日本樓的特殊性,無論在那個地方,如果租金一樣的話,樓價也差不多,即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000,在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000,那麼售價皆是300萬左右,於是買入位於高地價的樓會更著數,味皇當時買樓時,有三間樓比我揀,一間位於香椎23平方的25年樓,另一間是位於天神的18平方35年樓,租金一樣而且都是賣310萬,味皇選了天神的舊樓,因為離日本人打工的地點更近,最近搵到呢個網先知道,兩間所處的地價相差4倍以上

對於買入高地價的樓,對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響,但如果層樓老舊重建或賣地,多少也有著數,甚至極端地因地震倒塌而變回爛地,高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失,另一方面,高地價的樓門口放置幾部汽水機,營業額可以支付不少管理費

經紀向我推介的第一間樓,即是上面的第三間,是位於今泉30年的21平方,由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成,賣320萬只收租30000沒有肉食,所以當時沒有考慮,後來才知道該處地價近百萬,暗嘆走寶





天神商業街每平方米地價578萬円,博多站232萬,能買在附近當然最好,如果人口增長商圈擴大,價值就會水漲船高
其他地價數十萬的,就代表有街舖,為商住兩用的地域,買在那兒也是好事,至於地價只是十萬的,就是純淨的住宅區,在住宅區買入一間收租樓,也能租得出,但卻沒有任何賣點

以交通路線分析,香椎和箱崎也是好選擇,但以地價角度來說,天神核心的地價是這裡的70倍,繁榮程度有天壤之別,至少土地用途很多都不具商用成份而且地積比低,,香椎是郊區,箱崎是工業區,皆不是商業用途為主,地價都不高,因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的,客源有保證,收租的角度是無問題,但以地價的角度就不適當,所以買返市中心冇咁煩,反過來說,這區域很適合買地起木屋收租,如果考慮的是將來而非即期,這區較有投機價值,特別是香椎會建新市鎮,而本身交通配套不錯,有充足的想像空間去炒慨念

另外,有少部分樓是建在租地上的,樓價會更低,如果是租地就不需要考慮地價,直接以租金作取向就好

實際上地價反映的是商業價值,比起樓宇,買商舖的話本篇的內容相信幫助會更大

其他城市中最貴的地皮記錄,大阪740,名古屋560,橫濱530,京都321,神戶296,川崎250,札幌237,仙台210,埼玉209,廣島192,千葉162,鹿兒島102,長崎96,松山76,那霸72,而最高記錄是東京的銀座--2700

味皇層日本樓D相

味皇唔係呢層,不過上網搵左同大廈同型單位D相比各位大鄉里睇,我自己間嘅就唔放相了
呢棟野樓齡已經35年(邊忽似?),每月管理費同維修費800,租3000上下,味皇24萬買番黎,另有雜費萬幾兩萬
面積約200呎,可能相當於香港的420呎,因為共用空間同騎樓皆不計入面積

疑似寫書

早排有出版商主動找味皇寫書,而且不用味皇出錢,反正成本是零,回報率就是無限大,於是有興趣寫下
講被動收入的書很多時會用版稅來作其中一個例子,正常我們是和版稅,專利這些東西沒有交集的,突然發現,原本那麼遠,又這麼近
於是把打機械人大戰的時間放了些在作文上

政府要賭場10月開始加強禁煙,除貴賓廳外,中場都禁煙,於是我公司正進行將中場改造為貴賓廳的工程,不過貴賓可以是指任何一種那著銀紙的生物,實際上賭場正在取消中場以令賭仔可以照舊食煙

樓C賣不出,低市價放售成個月,依然無人問津,有價冇市,於是味皇改為放租,2個鐘就租左出去

*個租客又反口不租了
今日以6.32買入6000股美蘭,美蘭大跌原因除了三亞增建新機場外,主要估計是台風吹爛浸爛唔知乜野掛