87001匯賢

早前稍為評論過幾隻寫字樓REIT的業績,結論是泓富為較佳的選擇,當時幾隻息率相近都係5厘邊,就結果而言泓富近期表現確實反超了其他幾隻,持有者也許需要再次評估幾時換馬
但他們開跑的同時,股息同時亦開始跌穿5厘,隨著利用價值越來越少,或有需要考慮一下其他次級的選擇例如越秀甚至匯賢,今次研究匯賢並不是代表味皇會買,只是單純研究先
匯賢的主要資產是東方廣場,味皇因此曾在偽內房東方海外上有美好回憶,當時東方廣場值100億左右,而現在標稱值兩三百億,的確是優質資產,但由於大陸地皮有使用年限,理論上地產價值會隨時間折損至0,不過好多人買30年美債時在期限上都選擇性失明,有時在價格上反映唔到出黎,東方廣場年限仲剩大約37年,按理論佢要比其他REIT多近收3厘先合理,而現在只多1厘幾,考慮到選擇性失明的人數眾多,折讓也許不是不可接受(其實是受力場光環先有折讓更有可能)
現在息率近6厘,大魔都的租務市場看似不是太差,而收購回來的酒店都有返租條款,加上人民幣升值,減派息的可能性應該不太
但是關鍵性的是,佢肯上市,會死錯人咩?魔鬼金肉人48種殺人技巧同52種拆骨技用邊種先係觀賞重點
回到佢報表上,上市後匯賢有數額極其巨大的負債(但免息),現時的名義是未交的稅,數額為74億,同學問:稅係點黎架?大C答:賺錢咪要交稅囉.同學問:稅點解唔駛交架?大C答:冇錢賺咪唔駛交囉.同學問:點樣可以做納稅人又唔駛交稅架?大C答:扮賺錢囉
74億稅,以稅率25%計,盈利要290億左右,稅不用交的話,假設,單純是假設,沒有任何根據的假設,產生的盈利來自虛無的異世界,收稅的主體就自然來自無盡的彼方,賬本上可以同時寫上不存於此世的盈利同負債,而對現世的財政毫不影響
現時固定資產370億,如果當中80億為現世,290億在異界,那麼佢在現世不用交稅的假設就成立了,早兩年上市前同樣的固定資產董建華說好像是值...100億?
上市前,匯賢同棣有60億左右的巨額債務(但免息),名義為母親的恩賜,當時固定資產150億,又假設,單純是假設,沒有任何根據的假設,母親是來自異界的雅典娜,佢精神上支持說:你在說什麼傻話?匯賢……你們才不是一無所有呢,你不是還有60億嗎?如是者在異世的精神世界就多左60億了,現世當然不用比息,於是上市前固定資產150億,如果當中90億為現世,60億在異界,免費的愛就成立了
魔鬼金肉人在今次上一反傳統地不採用盈利型而採用了資產型的技法,反正無論是邊種,殺到人就是好技巧,只是匯賢得到精神世界匯來的60億支持,現世的對手錯誤地消耗多60億的HP虛脫而死而已,正義必勝,勝者必正
至於現在的匯賢,味皇不認佢會去稅局找數(比錢百年早),那麼佢可能需要在下一秒虧損290億來平衡,不過更可能是拖多一萬年先,由於REIT有規定90%以上收入分派,因此如要在在異界的虧損加上一個數字,可以是一萬億,現世派息也沒有影響,正呀喂
假如90億固定資產賺12億,回報率13%,等於用早幾年176萬買得寶收租回報率高一樣,數字上YY而已,幾年下來多少都有些升值,地產的租金起碼唔好低過銀行利率先,如用4.5同6厘計,值200-265億就差唔多
探討就到此為止,REIT的利用價值是收息,由於匯賢不是採用前輩慣用的盈利型技法,因此應該不用擔心派息因為反作用力而下降,如有,最多都係淨值反噬而已,無損其利用價值