184激成

最初以為激成係地產股,原來誤會左,係酒店股同收租股先真

營業額大半來自酒店房租,收入約10億,而毛利約1.6-2億,比較好賺,而平均入住率70%,一般來說酒店業入住率60-70%左右收支就平衡,支出基本是固定的,因此只要增加入住率就可以在不增加支出的同時增加毛利,激成在盈利爆發點上,所以有等運到的價值

另外的收入是澳門的租金,約3000萬,原來海洋花園成棟係佢的,現家可能收緊租,澳門的住宅租金上升對其有利,這樣老舊的屋苑賣出去不會是好價錢,應該會一直維持收租,另外國際銀行總行棟樓又係佢的,甲級寫字樓租金有保証,電廠對面間工業大廈就忽略好了,激成係日本有154個住宅單位,收到幾多租就唔知

總計租金收入2億或多少少,激成的盈利其他部分是樓價升值等非現金的不實部分,因此可供派息的基準收入只有這2億,而佢派息支出為6000幾萬,派息比率似乎為1/3,雖然都係度縮,但比起表面的1/4派息比率高,萬一樓價下跌而令總盈利變負,只要租金不下降,保持原額派息的可能性仍大

公司整體盈利超過3億,但每年都有9000-6000萬的盈利屬小數股東權益,即合資公司的合伙人,他們有權利取走他們應得的部分,因此今年派息總額的1.5億包括了6000幾萬的上市公司股息同8000幾萬合伙人的回水,這幾年來激成的收入有起有跌,但小數股東權益卻維持在9000-6000萬的水平,即是說同人合資的部分盈利較穩定,自己全資的部分收益就較波動,如果全資的部分收益上升,就不用同人分享,由於激成盈利增長較小數股東權益快,因此近期增長的部分屬全資公司居多

最近5年沒有發新股,發展資金來自庫存現金同借貸,公司多年來習慣性地保留8億不動現金,最近新買的固定資產都通過借貸,要快速發展的話財力有限制,現時固定資產21億,兩年內可能26億就是極限,另外最近5年激成都保有約3億固定存貨,不動現金可能與之有關

現金流平均3億左右,債不多,還債能力很好,即使計埋少數股東權益,也有起碼2億剩

現金流表有項"其他"4.7億,睇年報乎合此金額的項目"存款期逾3個月的銀行存款增加",而資產負債表顯示現金同負債等量的增加了4億幾,項目放在"其他"上應該同關連人士有關,估計是洗X錢之類的活動,公司沒有得益,也談不上損害

交稅較少,但公司5年來沒有吸水,一直KEEP住派息,核數師畢馬威,公司歷史又長,沒有証据顯示有食人舉動,應該用不著以小人之心度有錢人之腹

06-08年前固定資產10億,今年固定資產21億,06-08年盈利2億,派息約6000萬,而今年盈利2.7億,派息6000幾萬,明顯追不上固定資產增速,主要原因可能同入住率有關,以21億固定資產用往績計,盈利可達4億,派息1.3億,即是說激成好好的固本培元,市道較好時,不用做其他事盈利同派息也能大升

估值PB1.1=8.1,核心盈利當2.2億,為每股0.65,PE13=8.5,平均估值8.3,而派息0.2,用4%計為5,本來值錢的收租股因此派息姑寒而令現值下降,同太古類似,起碼派返0.33先叫合理,如果盈利真係去到4億(需要好幾年),每股1.2,PE13=15.6,派息1.3億,每股4%為10蚊,因此激成比較好坐