過幾日味皇就出發去南韓,到時有成10日唔會更新,雖然現家更新都好慢
發覺RealBlog冇草稿箱,如果寫文中途出錯,成篇會冇左
旅行完左之後就開始換樓計劃,味皇手頭上有市值220租4000的樓A同市值不明租3800的樓B,分別供6200同2400,樓B出左D問題,打算下年年中賣,由於樓A的市值租金少於2厘4還比不上利率,因此今次換樓計劃的是樓A計劃
雖然婉惜樓A超強的居住性,味皇還是向老媽提出3個換樓方案:
1.用220換入一間150或180有裝修的樓,租金同供款保持在現時水平,套現幾十萬現金備用,換成人民幣及按揭存款計劃,而按揭存款計劃仲可以將租客的按金充分利用,150級的為1房,租金估計3400-3800左右,實用400幾呎,具體目標為威翠,運順,宏建,逸麗,利達,八達,180級的為2房,租金估計4000-4500左右,實用500幾呎,具體目標為新城市,濠江,威苑,澳門大廈,粵發,翡翠廣場
2.為方案1的變種,套現的現金用於還債,令現金流成為正數
3.用220換成兩間120或150+120的樓,提升租金水平至6-7000,資金缺口用借款解決,拖長供款年期令供款保持在現時水平,120級的為1房,租金估計3200-3600左右,實用300幾呎,具體目標為威龍,平民大廈,彩虹苑
選樓集中在關閘台山是因為性價比最高,有些地區味皇認為是選樓黑點,佑漢供應多有比較唔馨香,而且治安也不好,廣福安區因為臭味(同香港一棣,邊區冇臭味就唔叫豪宅區),供應量亦大,新口岸南灣治安不是一般的差,沙梨頭,下環,新橋會水浸,因此選收租樓只集中在筷子基,青州,關閘,台山,馬交石,高士德,雅廉訪,美副將,二龍喉,荷蘭園
選樓集中在經屋的原因是管理完善,唔會有幾十百個管理處,電梯壞左即刻政府派人整,管理又平,居住性最高,唔會有大窗台又冇地方曬衫,有會所又要收入場費,有大堂但輪椅入唔到
選樓不選唐樓的原因是因為樓B的經典案例,因為樓宇數戶被賓賓同馬拉佔據,垃圾婆收垃圾費時拒不付錢,而且破壞樓梯燈制,收唔足錢令垃圾婆化為數碼港,結果冇人清潔同比樓梯燈電費,賓賓因為人工低,N多人住一間屋仔,所以唔肯比好正常,而馬拉進口來澳門是做賭場高層管中國人,因此看不起中國人,此為職業病,外國人黎澳門工作冇歸屬感,自然唔會珍惜公共設施同鄰里關係,基於此等社會因素,容易被佢地佔據的唐樓,不是特別好住,不過唔介意唐樓的話現在也能找到一些4厘幾的荀盤
大換細的原因除了提高租金外,仲可以增加防守性,租3500細樓,合理值應在120萬左右,而租4500的大樓,合理值應在155左右,所以樓A的220太高了(或者說澳門的樓現家根本唔值咁多錢),新城市同威龍啱數好多,另外1房同2房相差100呎實用,差價最少40萬,頭120萬租3500有3厘幾,之後果40萬租1000有3厘,但再超過的金額基本0回報
上年味皇認為澳門樓價唔升租金會巴巴升,現時是應驗的,原因是當時樓價相對租金太貴,有電梯的樓往往2厘都冇,即係PE高,由於澳門人特別是年青人人工高,往往會有15000,因此3000蚊的租單人比也不成負擔,只要人人有工開,租金一路升也比得起,因為比得起,所以租會加,來到今年,有電梯的樓租金回報有3厘,樓價雖不變,但實心好多,樓唔升但租升仲會維持一排,我想1房租金升到5000蚊的話單挑會比較吃力,因此1房升到4500左右應該會停
不要問邊我D樓會升,要買升跌唔該搵股票,樓係用黎住的,地產商起起埋D香港樓唔係比人住的,買樓的買左用黎炒用黎丟空的,咁邪惡我仲會咒佢地死快D
