日本樓係點跌法

咁講清楚少少,日本樓有幾個前提:

1.市價估值方式同債券一樣,用孳息率計算,市場評級高D溢價高D

2.同一份租約,租不能加,期限無限,租客不能趕,味皇兩個租客都5年以上仲未走

3.一定夾錢要維修,每10年修一次

4.折舊年限47年,每年銀行同稅局估值下降

5.日本基本冇通漲

假設一間新大廈,租金4萬,管理費5000,維修基金0,淨租35000,可能賣700萬,點解維修基金0,是因為頭10年是發展商包保養,即是樓齡0-10年時樓價700萬

第11年,發展商過左保養期,維修基金加到5000,電梯仲算新唔駛點保養管理費仲係5000,淨租30000,可能賣600萬,即是樓齡11-20年時樓價600萬

第21年,電梯要經常檢查,維修項目比上次多,管理費加到7500-10000,維修基金可能維持或加7500,淨租25000,可能賣500萬,即是樓齡21-30年時樓價500萬

第31年,大廈維修外牆,維修榨到盡,將來就算再舊維修項目都算到頂,管理費同維修基金可能加可能唔加,一般都唔加,如果戶數少要另外夾錢,戶數多則有盈餘,好似單棟同美孚的分別,淨租不變樓價維持500萬

因此31年以上的樓中伏可能性就低好多,能否賺錢睇你:1.可否低過500萬好多拿下,前業主樓價跌足30年洗禮下心灰蝕讓的其實不少,2.維修完外牆後剛好換租客可以租貴D,如果20-30年中間殘殘地時換過租客,租金會比市價低,樓價也低,維修完丟空的可以放貴租

大廈新樓-20年樓伏必大,21-30年也可能伏,舊樓可見性最高

如果係新木屋,租6萬,淨租60000,可能賣900萬,如果當中地皮200萬,另一間20年舊木屋淨租60000,但是如果地皮200萬,新木屋係樓700萬+200萬=900萬,舊木屋銀行估係700X27/47+200萬=602萬,如果是一間50年舊木屋同一150年舊木屋,兩間固定資產都折到0,估值就是200萬,塊地要點值200萬呢,空地租出去做車位可以收到1萬咪200萬囉,好多山卡啦租唔到個價就有水份

20年舊木屋可能賣返900萬,也可能賣得600萬甚至更低,但新樓一定是900買返黎,結果木屋也是新樓必伏,起碼銀行估值上係,木屋要搵就搵蓉蓉爛爛幾十百年的同地價差唔多甚至更低的,唔一定十分安全,但安全邊際更高

日本樓唔係炒作同市場會升,而係尋找錯價,搵市場先生笨

之後講下大城市同山卡啦的分別,同樣實用300呎,大城市同山卡啦的裝修成本基本一樣,磚同木頭同最低工資唔會差太遠,大城市租4萬,山卡啦租3萬,管理費同維修基金都是1萬,大家都加5000時,淨租(即係樓價)跌的差別是17%同25%,因此大城市的溢價高少少,應該說是基本租金較高單價較高的比較抗跌(都係跌)