換入樓D

早前大約210賣出樓齡30年的樓C,剩下約110萬,現在以19X換入32年的樓D,借款期限最長的中銀,大豐同永亨可以用55年黎減,但得建行肯借比冇收入証明的味皇,而且只有40年黎減,因此樓D唯有落屋企人名

以210萬計算,樓C的租值在3.1-3.4厘之間,味皇的現金流在200~600之間,淨利潤3000左右,而今次的樓D,由於澳門特色的特殊因素,租值有4.9厘(剔除這因素只有3厘),打算借120萬,變相套現30萬買太古收息,現金流估計增加為3200,淨利潤7000左右,屋企人唔食夾棍的話算是再加薪

不過層樓有人住所以冇睇過樓

另外有D野要聲明下,早排湯兄係專欄度提到我的內容,有幾多係唔啱既

1.湯兄話我發覺賭業賺錢,所以失業的味皇先走去做荷--實情係當時沙士,味皇在這段時期見了好幾份工投左唔少求職信,這些工作人工3000-7000都有,結果係冇一間肯請味皇,不是味皇不肯做,是別人嫌棄,事實上當時的僱主由嫌棄人轉變為比人嫌棄之間有大約2年的時間差,當年沙士年失業人口唯一的出路係做荷,而味皇在這期間入職,唔係就冇飯開,味皇大意是說,因為援 交好賺錢而去做援 交賺到錢,同做左援 交之後先賺到錢,是有若干不同的,僅在精神層面上來說

2.湯兄話當年我"乾坤一擲"賺左大錢--當時味皇將全部定期存款投下,但按絕對數量來說,也許只是幾個月人工,即使賺一倍兩倍總體%數也不是很大,況且邊有賺幾倍?

3.湯兄話我膽博膽方式買入第一層樓--當時兩房單位樓A賣117萬,租金3600,約3.7厘,而3600相當於一個牛荷人工13900(港元折合)的25%,呢度有點可以預測,一個牛荷可以輕易租下這個單位,兩個人加埋更不在話下,澳門未來會全民皆荷也是可以予見的,而味皇推算一個牛荷租一個一房單位比4500,即人工的1/3也許會開始手緊?而味皇判斷兩房的租金在6500水平(而當時兩房3600,一房2800),味皇認定澳門的租金會上升,而用3.3厘計算,買下樓A有相當大的水位,同時3600租出後,味皇支付的供款只佔味皇人工的12%,味皇是非常保守的,價值投資,絕非膽博膽,另一方面,味皇可以明言,所有包括各位身邊的朋友中認為是膽博膽的人,是不是都有非豪宅不買的傾向呢?而味皇只買舊的2手樓,我不希望自己變成宣揚膽博膽的不良教材

4.湯兄話我因為樓價水漲船高而買入樓B--樓B其實是租大於供的,有能力想買多少也沒有關係,樓價升不是因素,順便再提下,樓B以4200租出,供款只是2400,當時牛荷人工也升了少少,因此租值潛力也許再高些

5.湯兄話我身家接近一千萬--台幣嗎?如果定義501萬叫接近1000萬,味皇就冇話講

其實買樓同股票差唔多的,如果將樓同股票都同稱為"資產",咁就文字義意上是一樣的,可以進行價值投資撿煙頭,味皇主打的項目名為"生息資產",而"生息資產"的評估標準係息同質,因此形成:評估兩項生息資產,息相近,那一個更高汁?質相近,那一個更高息?或者就是另一項生息資產是否全面比原有的好

舉例說,如果生息資產一個3厘息,一個3.5厘息,咁無論呢個生息資產係兩層唐樓還是太古的AB股,意思也是差不多的

不過換樓800呎換成500呎(樓A,C),500呎換成300呎(樓D),16年樓換成27年樓(樓B),30年樓換成32年樓(樓D),將收租樓公平的視為生息資產而唔認為是越換越差呢點就唔係人人接受到

早兩年賣樓果度,層樓的租值只有不足2厘,先不講有冇炒高,樓價高唔高唔剩係話厘數低就實係,當年澳門的人工增長到頂,之後幾年都唔駛旨意加,除左公墓猿基本冇人會加人工,因此味皇認為租金冇得升,此時不賣更待何時?(當時2房租8000,1房5500)換成股票呢樣生息資產,要買就搵派息將會增加的,要賣就搵派息將近到頂的