華南城的新聞

特区建发集团认购华南城33.5亿股股份，成为后者最大股东

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最近華南城由5毫升到7毫幾,原來出左新聞話華南城發新股,19億賣3成股權比深圳政府

本來味皇就覺得佢想要錢發展地皮早幾個月就要跪招商局,現家跪左深圳政府也算實際

19億賣3成股權,即係市值得46億,每股5毫7,順帶一提味皇的平均買入價是1.06

唔知佢個配售係賣舊股比政府定發新股比政府,當發新股好了,華南城的每股淨值5.1,發行價得PB0.15,跪就是這樣一回事,雖然今年華南城的存貨一定大貶值,但每股淨值剩一半都有2.5,PB依然得0.3?

非也,佢存貨400幾億,投資500幾億,欠債就400億,如果存貨貶一半剩200幾億,投資貶2成剩400幾億,總共少左300幾億,但負債並不會因此減少,佢未打拳時總資產淨值410億,打完拳就剩唔夠100億了,高槓桿就是如此

只能講跪的時機不好,臨斬頭先比利是自然C子開大口

向好的方面諗,變左政府機構佢的利率就會大跌,例如跌到5厘以下,而且可以永遠唔還,如果慳息2厘半計,可慳9億息,按擴大左的股本計,每股可慳近9仙,假設華南城的可持續收入是18億,按擴大左的股本計每股18仙,加埋就27仙,而利息支出20仙,咁自由現金流得7仙

華南城要面對的課題是:

1.如何在不違約的情況下停曬D工程佢

2.盡快還返D地比政府當冇事發生

1的情況是佢只要賣唔出住宅就唔會有錢繼續起舖位,冇錢回收又冇得呃管理費,地皮丟空難睇,政府會逼佢開工而佢限時內又發展唔到,就變成違約

2的情況是佢只要及早退返D地比政府,咁就唔駛比錢再起,政府又可以再賣多次地黎出糧,咁政府就會放過佢

華南城跪左的好處主要是慳息同埋土地可以轉用途,華南城的工業用地如果係私人公司,咁永遠都係工業用地,如果政府主導,大老爺開一句聲就可以轉用途,轉地積比,小產權變冇產權,冇產權變有產權,地皮用黎起公屋起其他之類的,強拆也不用同P民客氣,甚至起完中轉屋後,當晚就順便推平埋華南城附近的村仔

但是華南城跪的是深圳的地方政府,在深圳華南城的都更自然大有方便,但在深圳以外的華南城就不具有官府優勢了,例如西安政府要充公深圳政府係當地的資產完全沒有客氣的必要,如果華南城跪的是再上一級的中信同華潤又唔同講法

好在深圳政府也同時管埋蛇口同鹽田港,還有寶安機場,既然係同一集團,最終華南城會變成深圳的大倉庫,因為多左一個機場,比跪招商局更好一些

雖然打了個折,深圳華南城都更話值千億都係值D錢的,之前佢冇能力單拖,但現家就可以實行

整體而言,華南城發新股大攤薄,但換取了自由度,比混食等死好