2019年5月4日 星期六

[樓]日本買樓攻略改(9)

如之前提到的,業主能以各種不同的形式簽訂租約,其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費,因此我們選樓時所看到的資料數字,可能和實際不乎,有些樓宇的固定費用奇低,我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常,如果本身費用奇低,那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌,必須避免

影嚮管理費

影嚮基金


那麼怎樣的管理費和維修基金才合適呢?
我們可以用平均法,筆者取樣各5間40戶以下,40-80戶,80戶以上的福岡市舊一房單位每平方米費用,取其平均值
40戶以下
例子1:4500管理費/3500基金/19.5米/38戶   231管理費/米  179基金/米
例子2:3500管理費/4000基金/19.5米/38戶   179管理費/米  205基金/米
例子3:4000管理費/3000基金/17.3米/38戶   231管理費/米  173基金/米
例子4:4700管理費/6110基金/22.9米/40戶   205管理費/米  267基金/米
例子5:4000管理費/2800基金/16.2米/34戶   246管理費/米  173基金/米
平均218管理費/米  199基金/米

60-80戶
例子1:5800管理費/4400基金/19米/60戶     305管理費/米  231基金/米
例子2:6400管理費/5400基金/22.4米/56戶   286管理費/米  241基金/米
例子3:5800管理費/5000基金/15.8米/48戶   367管理費/米  316基金/米
例子4:6000管理費/3500基金/19.8米/60戶   303管理費/米  177基金/米
例子5:4200管理費/6840基金/16.5米/51戶   254管理費/米  414基金/米
平均303管理費/米  276基金/米

80戶以上
例子1:5000管理費/2940基金/19.5米/81戶   256管理費/米  151基金/米
例子2:4000管理費/2970基金/16.8米/86戶   238管理費/米  177基金/米
例子3:5000管理費/2700基金/16.2米/97戶   308管理費/米  167基金/米
例子4:5000管理費/2980基金/16.2米/91戶   308管理費/米  184基金/米
例子5:2800管理費/3120基金/16.8米/122戶 167管理費/米  186基金/米
平均255管理費/米  173基金/米
可以看出,60戶左右的部分費用最高,可以理解為豪宅化,而戶數低於40戶的在偏辟地方,超過80戶的住戶太平民化,費用也低,由於筆者傾向建議買戶數多的,以18平方米為例,管理費一般為5000水平,基金為3000水平,只要達到這數目的,加價機率會較低,如遇上顯示數字為0的樓,我們也能大約估計到租金中已包含多少費用


用回這個例子,租金奇低,這樓宇估計管理費為5000水平,因此租金為2.4萬,這是簽了租金保証的樓,那麼租金原價為3-3.4萬之間,仍低於市價,200萬買來有利可圖
計算公式是這樣的,以一房為例,管理費5000,維維基金3000,市值租金3.2萬,如果只租28000誰也知到便宜,而例如租金22000,租客承擔管理費,這樣不會記載管理費數字,你需要自行評估或直接問地產,知道是5000了,即是租客的支出是27000,安全起見扣除1個月禮金,即2年租為總額的23/24或95.8%,27000/95.8%=28200,即有接近4000的加租空間,同一層樓如果是租17000,也是租客承擔5000管理費,不過帶租金保證,安全起見假設租金保證的損耗剩75%,就是22000/75%=29300,再加上禮金29300/95.8%=30600,這樣就不算便宜貨了
不過有利可圖是沒有錯,但是簽了租金保證合約時,有很多時是沒有解約方法的,如果沒有辦法收回重新租或包租公司主動加租,這潛在利潤就會一直實現不了

如果有賣走的打算,就不要選超過40年的樓,如果在地震帶更不要買1982年前的樓,地鐵站因為商業成份所以近任何一個地鐵站也可以,但火車站沒有商業成份所以效果差很多,再偏辟的地鐵站也會建地下街,但偏辟的火車站除了車站就甚麼都沒有,福岡市範圍的火南站的竹下,井尻以南,舞松原,柚須以東,唐原以北,下山門以西,這些範圍就不要碰

樓宇的固定支出不要超過租金的一半,如果租金包括費用,請用google調查同一大廈的單位的費用金額,保險甚麼的完全不要期待,必須限制投入金額,買樓時寧願細小一點也最少買兩間而不要一間大,年收入195萬內稅率較低,以6厘計算是3250萬,因此超過這金額的投入不乎合成本效益
表面回報率15%的日本樓,除去固定支出後回報可能還少於一半,即是說能夠達成“如何不用交費”的任務,買日本樓就可以立即發達,其實是有方法的,日本的木屋不用每月交管理費和維修費,只需在業主覺得必要時,才進行維修,基本上維修清潔都是業主親身上陣,就等同打一份工,日本房東懂投資的都是用貸款買木屋,立即多了現金流,自已不工作少交稅,每兩年多買一間這樣的,公寓是我們才會買

北斗神拳般強悍的雜費
這部分是倒米的,其他日本樓的書不可能有這種內容,請認真了解
日本樓的淨回報其實沒有想像中高,除因為有很多固定支出外,還有很多意想不到的隱藏開支
舉個例子,某樓連租約4萬,固定支出1萬,樓價是400萬,假設連雜費總價450萬買入,回報率為8%,以下開始數其他支出了
月租4萬,地產一般收取5%即2000管理費,但是4萬租是有消費稅的,以10%消費稅計算,即租客實際要交4.4萬的現金給地產,5%管理費實際是2200,而且還再交多次消費稅,即實收2420
由日本把租金匯到香港,一般匯款手續費3500-6000一次,假如一年兩次,即月支出600-1000,這裡假設稅後為800
差餉等支出每年假設5萬,約每月4200
淨租金3萬,餘下30000-2420-800-4200=22580,回報率剩5%,如用稅理士報稅,還要每年支出數萬
原來還有
日本銀行轉賬原來要收手續費的,神奇吧,每次600,租金每月非現金存入地產戶口時,每月就少收600
而且難保將來還會加價


例如上面是一些並不常見的收費,此外租地要交地租,郊外要交水管費等固定支出
年內租客搬走,樓空了出來,要找人清潔,找人翻新,再招租到入住可能需時一個月,期間雖不用交地產的管理費及匯款手續費,但損失一個月租金,同時因要支出一次性開支,20平方米可能要6-10萬,這裡超過兩個月淨租金,此外重新招租在日本需收取一個月佣金即4萬,稅後近5萬,由於淨租金只有3萬,因此相當於50日租金,租客退租會留下約一個月的裝修費可用於抵銷部分費用,可是新租客入住時要業主原來要支付換鎖費1.5-2萬,於是丟空一次,你等於損失2個月,由於租約是兩年的,即平均每年損失1個月,於是收租淨回報率其實不會比香港高,因此全世買為何只有日本的租金回報率特別高,其實日本真正的租金只是市場價而已
續約的話,日本不同於港澳,續約時地產也要收取續約費,有些地產會收取高達一個月租金的續約費,收費少的也要1萬,如果沒有大幅加租的空間,續約比較省事,如果有心賣樓,打高租金的陰謀請在數年前就要策劃好
使用サブリース租金保證合約會收取約20%手續費,但就不會斷租,不用重覆給地產佣金,因此以實際回報率來說損失不算多,存心收租的話還是有利用價值的
另外有一點不能忽視,就是固定支出的比例
舉例說,同樣實收3萬賣400萬的樓,例子1租4萬固定開支1萬,開支佔25%,例子2租6萬固定開支3萬,開支佔50%
例子1招租一次,其他開支同消費稅先不說,只說支付4萬佣金,相當於40日歲月
例子2招租一次,支付6萬佣金,相當於80日
即是說同樣樓價同樣固報,開支比例高的樓,實際回報率低得多,很單純的數學問題,例如東京比其他城市的回報率都低甚至低一半,可是其他城市的租金較低而令開支比例高,所以實際回報率相差未有太大
話說開支比例高的樓,通常會具有這些特征:戶數少,有電梯,露台大,地積比低
我想寫日本樓的其他作者及其讀者,手中恐怕已持有這類樓
買日本樓?你已經死了
別人笑我太瘋癲,我笑他人褲窿穿,此時筆者會低調地去買第二間
難度還要做冤大頭嗎?其實第二間起回報才會高,原因很簡單,佔開支比例大的報稅和匯款支出不用重覆支付,真正有效的是老二,第一間的回報率可能4%也沒有,但第二間開始6%是可以達到的
順帶一提,第一層不要買太便宜的,例如樓價200萬,扣除固定支出後收租17000,還有雜費,一年下來可能只剩12-13萬,一旦碰上退租,支付清理費裝修費佣金後隨時會變赤字,這並非收租的本意,為求當地能成為完全自給的系統,請務必把淨租金提升至每月3萬以上,這相當於投入600萬的水平,還有就是買賣費用的問題,便宜的樓一次費用可能超過10%,一買一賣就是20%了,由5年內於50%增值稅的關係,樓價升30%賣出才能打平,大價樓佣金佔比小只需升15%就可以打平了,所市“炒市”的人應該買大價樓,會搞小動作的人才好買下價樓

サブリース相關
租金保證合約會收取約20%租金的手續費,而很多雜費就變成地產支付,地產願意承接租金保證,必然是有利可圖的前提下,這前提包括樓宇要足夠地優質不愁租,你的要是垃圾樓地產是不做的,包括管理成本要比20%低得多,如果是普通管理方式已有5%進帳,兩年租約即收15%x2=30%的額外手續費,設兩年招一次租,招租的一個佣及空租期如果比得上那30%,地產就不會樂意做少賺的方案,包括離地產距離近方便管理,有些優質樓在郊區,地產太不可能跨區管理,必須由樓所在的當地地產代管,這時往往是以租金保證的形式進行,一般租金保證合約是可以隨意取消的,但跨區管理就不易取消,另外有些管理公司控制大部分業權,也是不能換,“管理公司”一項中標示“自主管理”的就是可更換的,對於不能解除租金保証的樓,因為淨租金少,所以樓價會相應地便宜,也算是追求方便的選擇
這是按總租金計算的,依然假設淨租3萬賣400萬的樓,我們試計算不同開支出例的サブリース成本差別
例子1開支比例25%,租4萬開支1萬
例子2開支比例50%,租6萬開支3萬
例子3開支比例67%,租9萬開支6萬
例子1:設兩年招租一次租並空租1個月,地產サブリース收取8000手續費,23個月共收18.4萬,而正常招租佣金4萬,空租1個月成本3.2萬+1萬(支付3.2萬租及交1萬開支),普通管理5%手續費23個月收4.6萬,4+3.2+1+4.6=12.8萬,姑且不計其他支出,地產額外利潤5.6萬
例子2:地產サブリース收取1.2萬手續費,23個月共收27.6萬,而正常招租佣金6萬,空租1個月成本4.8萬+3萬,普通管理5%手續費23個月收6.9萬,6+4.8+3+6.9=20.7萬,姑且不計其他支出,地產額外利潤6.9萬
例子3:地產サブリース收取1.8萬手續費,23個月共收41.4萬,而正常招租佣金9萬,空租1個月成本7.2萬+6萬,普通管理5%手續費23個月收10.4萬,9+7.2+6+10.4=32.6萬,姑且不計其他支出,地產多賺8.8萬
不過サブリース有一條隱藏收費是可以沒收禮金,地產為求利益最大化必然會設定禮金,但一次過扣起兩個月禮金似乎太露骨,所以正常設定為一個月,例子1設定禮金後租金降為3.7萬,サブリース收取7400手續費,23個月共收17萬再加上3.7萬禮金,共20.7萬,比沒有禮金賺多2.3萬,合計額外利潤7.9萬,例子3收取16600手續費,23個月共收38.2萬再加上8.3萬禮金,共46.5萬,比沒有禮金賺多5.1萬,合計額外利潤13.9萬
淨租3萬的樓23個月收到69萬租金,真正收到的有36.4萬,用了サブリース後只剩22.5-27.6萬,サブリース差不多就是和別人對分,採用與否視乎個人需要
サブリース各地產的條件可能不同,收費可能低些或更高,但原理還是一樣,保險是消費行為而非投資行為,付出代價買個安心而已
而サブリース有兩種,一種是你買入樓房,然後委托地產保証其租金,屬於個人的財務安排,這是可以自由取消的,因此和樓宇的租金潛力無關,不會影响樓價,而另一種是發展商等公司強制托管,純一由此管理公司進行サブリース管理,形或類似國內的酒店式及商場劏場的返租機制,一個半個業主反對也不能取消的,這類樓宇由於強制力令到手的租金減少,所以樓價會大幅下降,市面上很多低價的樓房就是這類,不過勝在省事,購買前問一句地產“サブリース完結後是自動續約還是可以到期解除”就行了
一些偏遠地方的樓或像得寶一樣的全棟都是租盤的大廈,採取サブリース的比例會較高,因禮金的關係,該處的整體租金數字會比正常情況低,並不是行情,留意不要被誤導了
由於完全託管形式的サブリース會極大的減損樓價,減幅可高達4成,你往往可以出奇地便宜的買到好房子,代價是喪失自主權,剔除這一點,回報也算不錯的,如果你能控制到業主立案法團以解除合約的話回報更可觀,不過有收樓價值的一般也是市中心,日本不缺地皮,比起統一業權去賺那4成差價還不如直接買地建新樓,由於這種樓價格太低買賣雜費比例太高,並不適合作為試刀的第一層,只適合作為第二層及以後的補充選擇,此外採用這一方式的樓宇通常都只能是純住宅用途
不過這樣的機會也不是完全不存在的,即使很稀少萬中無一,例如這例子:

這一樓宇正在商談解約、現時淨租17000,如果解除サブリース,淨租金可達24000以上,樓價就會升至近300萬,接近40%,當然,忽然解約的東西多少也會有些風險,請自行評估
管理公司有些會有提供一些手尾服務,稱為レジデンシャルサポートサービス,實際上這是一項保險,每月支付數千保險公司就包了換鎖費,清潔費,裝修費,不會再向你咨詢全自動處理,賺錢原理也是一樣,如採用了這樣的服務,樓就等於變成傻瓜式的全自動吐錢機,當然,吐出來的不會很多


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