如之前提到的，業主能以各種不同的形式簽訂租約，其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費，因此我們選樓時所看到的資料數字，可能和實際不乎，有些樓宇的固定費用奇低，我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常，如果本身費用奇低，那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌，必須避免
影嚮管理費
影嚮基金
那麼怎樣的管理費和維修基金才合適呢？
我們可以用平均法，筆者取樣各5間40戶以下，40-80戶，80戶以上的福岡市舊一房單位每平方米費用，取其平均值
40戶以下
例子1：4500管理費／3500基金／19.5米／38戶 231管理費／米 179基金／米
例子2：3500管理費／4000基金／19.5米／38戶 179管理費／米 205基金／米
例子3：4000管理費／3000基金／17.3米／38戶 231管理費／米 173基金／米
例子4：4700管理費／6110基金／22.9米／40戶 205管理費／米 267基金／米
例子5：4000管理費／2800基金／16.2米／34戶 246管理費／米 173基金／米
平均218管理費／米 199基金／米
60-80戶
例子1：5800管理費／4400基金／19米／60戶 305管理費／米 231基金／米
例子2：6400管理費／5400基金／22.4米／56戶 286管理費／米 241基金／米
例子3：5800管理費／5000基金／15.8米／48戶 367管理費／米 316基金／米
例子4：6000管理費／3500基金／19.8米／60戶 303管理費／米 177基金／米
例子5：4200管理費／6840基金／16.5米／51戶 254管理費／米 414基金／米
平均303管理費／米 276基金／米
80戶以上
例子1：5000管理費／2940基金／19.5米／81戶 256管理費／米 151基金／米
例子2：4000管理費／2970基金／16.8米／86戶 238管理費／米 177基金／米
例子3：5000管理費／2700基金／16.2米／97戶 308管理費／米 167基金／米
例子4：5000管理費／2980基金／16.2米／91戶 308管理費／米 184基金／米
例子5：2800管理費／3120基金／16.8米／122戶 167管理費／米 186基金／米
平均255管理費／米 173基金／米
可以看出，60戶左右的部分費用最高，可以理解為豪宅化，而戶數低於40戶的在偏辟地方，超過80戶的住戶太平民化，費用也低，由於筆者傾向建議買戶數多的，以18平方米為例，管理費一般為5000水平，基金為3000水平，只要達到這數目的，加價機率會較低，如遇上顯示數字為0的樓，我們也能大約估計到租金中已包含多少費用
用回這個例子，租金奇低，這樓宇估計管理費為5000水平，因此租金為2.4萬，這是簽了租金保証的樓，那麼租金原價為3－3.4萬之間，仍低於市價，200萬買來有利可圖
計算公式是這樣的，以一房為例，管理費5000，維維基金3000，市值租金3.2萬，如果只租28000誰也知到便宜，而例如租金22000，租客承擔管理費，這樣不會記載管理費數字，你需要自行評估或直接問地產，知道是5000了，即是租客的支出是27000，安全起見扣除1個月禮金，即2年租為總額的23/24或95.8％，27000/95.8％＝28200，即有接近4000的加租空間，同一層樓如果是租17000，也是租客承擔5000管理費，不過帶租金保證，安全起見假設租金保證的損耗剩75％，就是22000/75％＝29300，再加上禮金29300/95.8％＝30600，這樣就不算便宜貨了
不過有利可圖是沒有錯，但是簽了租金保證合約時，有很多時是沒有解約方法的，如果沒有辦法收回重新租或包租公司主動加租，這潛在利潤就會一直實現不了
如果有賣走的打算，就不要選超過40年的樓，如果在地震帶更不要買1982年前的樓，地鐵站因為商業成份所以近任何一個地鐵站也可以，但火車站沒有商業成份所以效果差很多，再偏辟的地鐵站也會建地下街，但偏辟的火車站除了車站就甚麼都沒有，福岡市範圍的火南站的竹下，井尻以南，舞松原，柚須以東，唐原以北，下山門以西，這些範圍就不要碰
樓宇的固定支出不要超過租金的一半，如果租金包括費用，請用google調查同一大廈的單位的費用金額，保險甚麼的完全不要期待，必須限制投入金額，買樓時寧願細小一點也最少買兩間而不要一間大，年收入195萬內稅率較低，以6厘計算是3250萬，因此超過這金額的投入不乎合成本效益
表面回報率15％的日本樓，除去固定支出後回報可能還少於一半，即是說能夠達成“如何不用交費”的任務，買日本樓就可以立即發達，其實是有方法的，日本的木屋不用每月交管理費和維修費，只需在業主覺得必要時，才進行維修，基本上維修清潔都是業主親身上陣，就等同打一份工，日本房東懂投資的都是用貸款買木屋，立即多了現金流，自已不工作少交稅，每兩年多買一間這樣的，公寓是我們才會買
北斗神拳般強悍的雜費
這部分是倒米的，其他日本樓的書不可能有這種內容，請認真了解
日本樓的淨回報其實沒有想像中高，除因為有很多固定支出外，還有很多意想不到的隱藏開支
舉個例子，某樓連租約4萬，固定支出1萬，樓價是400萬，假設連雜費總價450萬買入，回報率為8％，以下開始數其他支出了
月租4萬，地產一般收取5％即2000管理費，但是4萬租是有消費稅的，以10％消費稅計算，即租客實際要交4.4萬的現金給地產，5％管理費實際是2200，而且還再交多次消費稅，即實收2420
由日本把租金匯到香港，一般匯款手續費3500-6000一次，假如一年兩次，即月支出600-1000，這裡假設稅後為800
差餉等支出每年假設5萬，約每月4200
淨租金3萬，餘下30000-2420-800-4200＝22580，回報率剩5％，如用稅理士報稅，還要每年支出數萬
原來還有
日本銀行轉賬原來要收手續費的，神奇吧，每次600，租金每月非現金存入地產戶口時，每月就少收600
而且難保將來還會加價
例如上面是一些並不常見的收費，此外租地要交地租，郊外要交水管費等固定支出
年內租客搬走，樓空了出來，要找人清潔，找人翻新，再招租到入住可能需時一個月，期間雖不用交地產的管理費及匯款手續費，但損失一個月租金，同時因要支出一次性開支，20平方米可能要6-10萬，這裡超過兩個月淨租金，此外重新招租在日本需收取一個月佣金即4萬，稅後近5萬，由於淨租金只有3萬，因此相當於50日租金，租客退租會留下約一個月的裝修費可用於抵銷部分費用，可是新租客入住時要業主原來要支付換鎖費1.5-2萬，於是丟空一次，你等於損失2個月，由於租約是兩年的，即平均每年損失1個月，於是收租淨回報率其實不會比香港高，因此全世買為何只有日本的租金回報率特別高，其實日本真正的租金只是市場價而已
續約的話，日本不同於港澳，續約時地產也要收取續約費，有些地產會收取高達一個月租金的續約費，收費少的也要1萬，如果沒有大幅加租的空間，續約比較省事，如果有心賣樓，打高租金的陰謀請在數年前就要策劃好
使用サブリース租金保證合約會收取約20％手續費，但就不會斷租，不用重覆給地產佣金，因此以實際回報率來說損失不算多，存心收租的話還是有利用價值的
另外有一點不能忽視，就是固定支出的比例
舉例說，同樣實收3萬賣400萬的樓，例子1租4萬固定開支1萬，開支佔25％，例子2租6萬固定開支3萬，開支佔50％
例子1招租一次，其他開支同消費稅先不說，只說支付4萬佣金，相當於40日歲月
例子2招租一次，支付6萬佣金，相當於80日
即是說同樣樓價同樣固報，開支比例高的樓，實際回報率低得多，很單純的數學問題，例如東京比其他城市的回報率都低甚至低一半，可是其他城市的租金較低而令開支比例高，所以實際回報率相差未有太大
話說開支比例高的樓，通常會具有這些特征：戶數少，有電梯，露台大，地積比低
我想寫日本樓的其他作者及其讀者，手中恐怕已持有這類樓
買日本樓？你已經死了
別人笑我太瘋癲，我笑他人褲窿穿，此時筆者會低調地去買第二間
難度還要做冤大頭嗎？其實第二間起回報才會高，原因很簡單，佔開支比例大的報稅和匯款支出不用重覆支付，真正有效的是老二，第一間的回報率可能4％也沒有，但第二間開始6％是可以達到的
順帶一提，第一層不要買太便宜的，例如樓價200萬，扣除固定支出後收租17000，還有雜費，一年下來可能只剩12-13萬，一旦碰上退租，支付清理費裝修費佣金後隨時會變赤字，這並非收租的本意，為求當地能成為完全自給的系統，請務必把淨租金提升至每月3萬以上，這相當於投入600萬的水平，還有就是買賣費用的問題，便宜的樓一次費用可能超過10％，一買一賣就是20％了，由5年內於50％增值稅的關係，樓價升30％賣出才能打平，大價樓佣金佔比小只需升15％就可以打平了，所市“炒市”的人應該買大價樓，會搞小動作的人才好買下價樓
サブリース相關
租金保證合約會收取約20％租金的手續費，而很多雜費就變成地產支付，地產願意承接租金保證，必然是有利可圖的前提下，這前提包括樓宇要足夠地優質不愁租，你的要是垃圾樓地產是不做的，包括管理成本要比20％低得多，如果是普通管理方式已有5％進帳，兩年租約即收15％x2＝30％的額外手續費，設兩年招一次租，招租的一個佣及空租期如果比得上那30％，地產就不會樂意做少賺的方案，包括離地產距離近方便管理，有些優質樓在郊區，地產太不可能跨區管理，必須由樓所在的當地地產代管，這時往往是以租金保證的形式進行，一般租金保證合約是可以隨意取消的，但跨區管理就不易取消，另外有些管理公司控制大部分業權，也是不能換，“管理公司”一項中標示“自主管理”的就是可更換的，對於不能解除租金保証的樓，因為淨租金少，所以樓價會相應地便宜，也算是追求方便的選擇
這是按總租金計算的，依然假設淨租3萬賣400萬的樓，我們試計算不同開支出例的サブリース成本差別
例子1開支比例25％，租4萬開支1萬
例子2開支比例50％，租6萬開支3萬
例子3開支比例67％，租9萬開支6萬
例子1：設兩年招租一次租並空租1個月，地產サブリース收取8000手續費，23個月共收18.4萬，而正常招租佣金4萬，空租1個月成本3.2萬+1萬（支付3.2萬租及交1萬開支），普通管理5％手續費23個月收4.6萬，4+3.2+1+4.6＝12.8萬，姑且不計其他支出，地產額外利潤5.6萬
例子2：地產サブリース收取1.2萬手續費，23個月共收27.6萬，而正常招租佣金6萬，空租1個月成本4.8萬+3萬，普通管理5％手續費23個月收6.9萬，6+4.8+3+6.9＝20.7萬，姑且不計其他支出，地產額外利潤6.9萬
例子3：地產サブリース收取1.8萬手續費，23個月共收41.4萬，而正常招租佣金9萬，空租1個月成本7.2萬+6萬，普通管理5％手續費23個月收10.4萬，9+7.2+6+10.4＝32.6萬，姑且不計其他支出，地產多賺8.8萬
不過サブリース有一條隱藏收費是可以沒收禮金，地產為求利益最大化必然會設定禮金，但一次過扣起兩個月禮金似乎太露骨，所以正常設定為一個月，例子1設定禮金後租金降為3.7萬，サブリース收取7400手續費，23個月共收17萬再加上3.7萬禮金，共20.7萬，比沒有禮金賺多2.3萬，合計額外利潤7.9萬，例子3收取16600手續費，23個月共收38.2萬再加上8.3萬禮金，共46.5萬，比沒有禮金賺多5.1萬，合計額外利潤13.9萬
淨租3萬的樓23個月收到69萬租金，真正收到的有36.4萬，用了サブリース後只剩22.5-27.6萬，サブリース差不多就是和別人對分，採用與否視乎個人需要
サブリース各地產的條件可能不同，收費可能低些或更高，但原理還是一樣，保險是消費行為而非投資行為，付出代價買個安心而已
而サブリース有兩種，一種是你買入樓房，然後委托地產保証其租金，屬於個人的財務安排，這是可以自由取消的，因此和樓宇的租金潛力無關，不會影响樓價，而另一種是發展商等公司強制托管，純一由此管理公司進行サブリース管理，形或類似國內的酒店式及商場劏場的返租機制，一個半個業主反對也不能取消的，這類樓宇由於強制力令到手的租金減少，所以樓價會大幅下降，市面上很多低價的樓房就是這類，不過勝在省事，購買前問一句地產“サブリース完結後是自動續約還是可以到期解除”就行了
一些偏遠地方的樓或像得寶一樣的全棟都是租盤的大廈，採取サブリース的比例會較高，因禮金的關係，該處的整體租金數字會比正常情況低，並不是行情，留意不要被誤導了
由於完全託管形式的サブリース會極大的減損樓價，減幅可高達4成，你往往可以出奇地便宜的買到好房子，代價是喪失自主權，剔除這一點，回報也算不錯的，如果你能控制到業主立案法團以解除合約的話回報更可觀，不過有收樓價值的一般也是市中心，日本不缺地皮，比起統一業權去賺那4成差價還不如直接買地建新樓，由於這種樓價格太低買賣雜費比例太高，並不適合作為試刀的第一層，只適合作為第二層及以後的補充選擇，此外採用這一方式的樓宇通常都只能是純住宅用途
不過這樣的機會也不是完全不存在的，即使很稀少萬中無一，例如這例子：
這一樓宇正在商談解約、現時淨租17000，如果解除サブリース，淨租金可達24000以上，樓價就會升至近300萬，接近40％，當然，忽然解約的東西多少也會有些風險，請自行評估
管理公司有些會有提供一些手尾服務，稱為レジデンシャルサポートサービス，實際上這是一項保險，每月支付數千保險公司就包了換鎖費，清潔費，裝修費，不會再向你咨詢全自動處理，賺錢原理也是一樣，如採用了這樣的服務，樓就等於變成傻瓜式的全自動吐錢機，當然，吐出來的不會很多
沒有留言:
張貼留言