好耐冇特登咁寫股了,早排0.24左右沽清建榮,0.94左右換入佳寧娜50000股,主要係睇淡香港之後幾年的陸地工程量,另外早兩日買左70000股大悅城,呢隻前叫中糧置地,再之前係僑福,糧油買僑福個殼上市,所以冇招股書
尋日星期2由澳門坐車坐港珠澳橋過東涌,車程30分鐘,但香港過關要20分鐘同行5程起碼40X6米的鐵馬陣,因為旅行團,出到去又去等半個鐘巴士,又係因為旅行團,出到東涌行東澳古道,行到沙螺村比幾隻狗狂吠,於是係沙螺碼頭坐船設東涌,係太古準備發達的東薈城行下,發現係東薈城買同樣的生果價錢係領匯富東商場的雙倍是也,咁上下啦
回正題,當2012年大悅城借殼時為起點,佢業務係賣樓同收租,仲有酒店,同管理費,其他唔理住
(營業額) 12 13 14 15 16 17
賣樓 31.7 24.0 36.5 20.2 14.8 27.5
收租 3.6 3.9 16.9 20.1 26.6 31.2
管理費 1.2 1.2 2.9 2.9 0.6 0.8
酒店 6.4 8.1 8.8 10.1 11.4 10.1
呢度咁睇,1.佢酒店佔的比例開始分薄,2.收租增長比較快,3.佛系賣樓,4,佢2016年開始將商場管理費併入租金,5.由2014年開始變態,主要係供股增資
如果統一標準,4呢點可以求其修正成咁
(營業額) 12 13 14 15 16 17
收租* 3.6 3.9 16.9 20.1 23.6 28.2
管理費* 1.2 1.2 2.9 2.9 3.6 3.8
不過唔重要,知道情況就係
賣樓部分剔除好了,由2014年開始已經唔係本體,另外管理費都剔除好了,反正佔比例少誤差不大,而且之後的年報都已合併處理
(營業額) 12 13 14 15 16 17 18年中X2
收租 3.6 3.9 16.9 20.1 26.6 31.2 28.4~34.3*
酒店 6.4 8.1 8.8 10.1 11.4 10.1 8.7
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合計 10 12 25.7 30.2 38 41.3 38
派息 0 0 0 5.1 5.7 5.4 ?
佢18年中報的數字同2017年的前後不一,實際上係比2017年少1%的,所以大慨好了,派息能力估計在總數的1/6左右,一直收租落去,派息應該能夠維持才是
然後睇佢租金的增長能力,酒店就不講了,佢冇心做,現家商場佢有11個,不大的寫字樓幾棟,今年有3個細場開業,估計租金多少會有所提升,暫時睇落佢冇一個埸係死場,味皇上個月係廣州幾日,發現廣州大多商場場都好多人流,對比起黎珠海就好多場半死,同樣受淘寶的打擊,廣州的場能夠唔點受影響,估計係人口的問題,人口多的地方商場就生存到
2017年佢固定資產582億,存貨148億,現金97億,而負債163億,利率1.6-5.2%,利率算偏低,信用高,齋租金都有唔錯的利息保障倍數,38億租金同582億固定資產比有6.5厘,估值水平算是合理的,舊文寫過,405的物業租金係5.7厘,87001係5厘,商場估值不及甲級寫字樓
佢買固定資產的收益係6.5厘,但唔係純利,還債的淨收益係1.6-5.2厘,冇話邊邊特別有利,因此佢會唔會借錢唔係咁明朗,增長速度係平衡狀態,點解叫平衡狀態?佢還債回報高過投資,佢就會還價,公司增長慢,但會提高派息比率,相反就會借都周身債,增長快但派息比率但,現在這種情況代表佢短時間內唔會有大變化,至少唔會係伸手黨
如果話有乜優點,係佢有國企做母公司,一定借到錢,但國企低的公司仲有好多,大悅城同其他的分別在於佢手上收租部分佔的比例最大,其他普遍都賣樓為主,而且且佢係所有同業當中財政算係最好的,兼且冇乜野心,佢有重組的可能,比母公司收購,再拆返商場出黎做REIT,不過佢收租部分越佔越大,都有REIT的特性,派息應該會穩定有增長,N年前SOHO開始轉型做收租時,味皇曾推算SOHO的所有項目的發展好租金會有20億左右,而現在大悅城光收租就超過這數目,而SOHO是全財產收20億,大悅城仲有賣樓之類,不過當時的SOHO成身現金而大悅城有D債係身估值會有分別,派息比率也不同
今日SOHO市值150億,大悅城120億,邊個貴D話唔埋,只可以話兩個都平
PB<0.4,派5厘左右,隨賣樓收縮同收租增加,以後應該會增加派息比率,雖然加息周期不利收租股的估值,但每股幾蚊還是值的
最近大市跌幾千點,而佢基本冇點郁,說明現價佢的防守力?到時反彈都冇力啫,買佢唔係追求最大回報,主要係省心,少變化,當然冇貨時CTM先至係首選
味皇買佢未必很明智,但第日去大陸旅行會多左D趣味
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