日本買樓攻略改(8)

*味皇最近POST呢類題材好慢,原因係唔係咁支持人買日本樓,因為電視同討論區廣告越多,越易比人出古惑,羊毛出在羊身上,另一點就係成日有人問味皇要經紀,多年來味皇應該介紹唔少客,冇幾十都有一百,經紀由冇人知的公司變成有點客戶規模的公司,而味皇一直都冇收過錢,咁樣仲一直問我介紹經紀,對味皇的精神衛生有不良影響,雖然都不衛生好幾年了,可以的話唔好成日問我要經紀,至於本文有應該有12-14章,想睇就等味皇慢慢擠牙膏了,健美家改左版非常不好用,今時今日睇樓要用ATHOME,不過下面依然用舊例子說明,OUT的資料一樣可以講原理,下面開始會講到財技

加特技，動L

租金是同面積成比較嚴格的正比例，同樣價錢面積大的加租的成功率更大，有時18平方的和22平方的租金相同賣價一樣，但大面積的潛力較高

日本樓具有債券性，無他的，租金收入有限卻回報大於貸款利率，沒有通漲所以沒有成長，於是就當成固定收益資產了，25平方的香椎和16平方的藥院，潛在價值雖不同，但因為當時租金一樣，因此用了幾乎相同的估值，正如A級債和AAA級債質量有差異但差價卻不高一樣，估價方式似乎是年淨租金（24萬）／回報率（8％）＝賣價（300萬），用債券做說明，港府發行的ibond派息例如是4元，派息（4）／回報率（3％）＝賣價（133），即是說，如果政府即使用100元面值發行ibond，派息4元，第二日就會升33％到133元了，反過來，派息跌到2元，它就有機會跌到67元，具體看它何時到期，因為到期到都可以收回100

即是說，淨租金下跌樓價就會跌，無論如何也不能令淨租金下跌，反過來如果能把淨租金提升，樓價就會變高，你可以用被動手段，買入租金低市價的樓等加租，或者用主動手段，裝修，重新招租提高租值，這可以短期得到莫大的升值（特別是木屋成功率大），甚至倍升（商舖居多），另外可以用財技手段，不收禮金按金給免租期，以提高每月租金數字誤導下家（副作用是地產管理費按租金的5％，因此你用財技收你更多管理費），如果你發現樓宇面積很小但租金比平常高，就要小心被人誤導，你損人人亦損之

以筆者天神的房子作例子，原租金3.5萬，固定支出1萬，淨租金2.5萬即年收30萬，筆者以310萬拿下，當時少外國人買，那麼以9％回報計算是就333萬，所以筆者是低市價買入的，後來租客退租重新招租，新租客開出的條件是2個月禮金，租金3.7萬，合約是兩年，即一年租金相當於（3.7x2+3.7x24）/2＝48.1萬，於是可以向租客以各種條款還價：

1．不收禮金，但年租金加到48.1萬

2．減兩個月份量的租，但代我支付地產佣金，佣金是兩個月

3．減租5千，但代我交管理費

4．其他程度的隨意調整

1－因為租金加到48.1萬，即月租4萬，淨租金3萬即年收36萬，以9％回報計算是就400萬，樓價立即升值30％，不過賣出時記得交增值稅，而且管理費亦由1850增加至2000

2－年租相當於降至37萬，即月租3.1萬，淨租金2.1萬即年收25萬，以9％回報計算是就280萬，樓價立即貶值10％，不過管理費由1850減至1550

3－年租相當於降至38.4萬，即月租3.2萬，淨租金2.7萬即年收32.4萬，以9％回報計算是就360萬，樓價升值少許，不過管理費由1850降至1600

4－其他程度的隨意調整

只要掌握租金的控制手法，而地產不因管理費變化而妨礙你的話，就可以控制樓價了，正如新股ipo上市時使用的財技一樣，日本樓隨時都有樓價與價值背離的現象，筆者有1/3是覺的日本樓很有趣味才買的，當然前提是不要自己也中招才行

事實上你有時可以買超殘舊木屋，全能住宅改造王變身後，第二日就可以加價50％賣走了，當然你也要交增值稅，不過你不是長住日本沒有條件這樣玩

這就是日本樓同全世界玩法不同之處

善用財技可令自已處於更有利的情況，不過任何事也有兩面性，也要注意這些技倆的副作用，如果人為的令基本租金變高，完約後租客續約的動機就很低，如減價租自己心裡又不痛快，反過來基本租金低，一不留意自動續約，趕走租客的難度會提高

講回實戰

方案1－－買入高回報物件，比如這個，九州大學校區的物體，除扣管理費同維修基金後收23200（這個物件兩項合并一同收取），再扣地產管理費1600，買入價估計260+30萬，淨收8.9厘，如果2年比一次佣加一個月空租期，淨收都有7.2，因為面積大，較大機會可加租到35000－38000

方案2－買入低水，今次使用比較法讀者看會比較直觀，兩間同樣650萬，上面間姑且叫A，租7萬5，下面間B租6萬5

但A面積只有43平方，只有2房，而B有54平方，而且3房，另外A管理費1萬5以上，B只有1萬4，仲有A在南區，B在博多，雖然不知入面有多殘，因B的潛在價值遠高於A，讓B加1萬兩萬租應該不難

方案3－強制手段，比如這是租地，沒地權，倒了就沒有了，因此價錢更便宜，扣1000地租，淨租21700，留意到它的面積嗎？佢雖然只開3萬，但加租幾千似乎不太困難，如果為強制加租7千而裝修，預算100萬內予期回報都超過7厘，實際上你裝到像豪宅也不用50萬，淨收不但可以達到12厘以上，而且租金升而大幅升值，估計可升到280萬，不過裝修的效果並不確定

這物件戶數少維修時需夾錢，但利益更大，但過程不會省心不是收租的好材料，在此僅作例子

至於加租方面，日本市場並不具備加租條件，這方案是本身的租金低於市價，再採取一些粗暴手段加租的，實行上還是採用被動的方式省心，股票上有價值投資一說，去尋找低市價的樓，亦是價值投資

不過加租的前提是，加租對象是新租客

事實上你買入後持有起碼5年，到你真係使用加租手段的時候，也只會是你準備賣走的前夕，目的是提升樓價，以福岡這些次級城市來說，只要加租1000，樓價就會相應上升13萬，同一棟樓宇同型的不同單位，可以受最近新簽的市價租約和幾年前的低價舊約的影响而相差達四十萬的價格，如果這是二三百萬水平的單位，四十萬是很可觀的差距

日本樓要賣出也不是太難，問題是時機不易配合，由於5年增值稅所限，你不會有動力在5年內賣出，不過那只是自我限制，如果有手段能有效加租，速賣也有好回報，加租後賣為其一，除此之外，日元匯率會變動，升貶百分之幾十並不出奇，如遇上港元兌日元貶值，即使你蝕賣也有回報，此為其二，如果兩種都遇不上就乖乖收租好了

這個網頁每頁有20層樓，在某日這個網頁的這一版上就你見到這一部分，總數13個，有一個是投資陷阱，1個有減租風險，以外有3個現時雜費過高，再有5個維修基金有加價風險，達到投資級別的只有4個，當中只有1個是絕世好盤，即方案3那間

日本買樓不是當地市場比港澳有利用價值就可以隨便買，否則筆者就不用用放那麼多篇幅在寫選樓辦法上

以下舉一些買入會躺屍的樓作例子

由於樓齡新，現時不需要維修，但時間一長，維修基金就會大幅提升數倍，而且由於戶數少，基金結餘也少，隨時要你另外夾錢

況且租金也已經貼近市價，住殘了租金不能加，此時再招租可能會跌價，而且樓價本身也不算很平

今次講跌幅，新樓，25平方博多，市價租金，10年內維修基金不變，不考慮通漲，第11年可能加到3000円，21年加到6000円，31年加到9000円，租不得加，淨租金梯級下降，那麼樓價是否梯級下降呢？明知下一年就離加維修基金近一年，你去買樓一定不願出和上年一樣的價錢，而是更少一些，用股票的術語就是時間值損失，首10年住舊租金跌+時間值損失，接著廿年沒有更殘但還有時間值損失，直到舊到一個極限不用再跌，所以新樓頭10年最少跌1/3，個人推斷這樓30年樓齡時只值500萬

新樓最初10年由建築商免費保養，之後由基金支付，如果像香港的通漲就行不通了，因為10年前收的維修費10年後是不夠用的，要建築商用10年前賺的錢維修10年後的樓亦會虧大，只有像日本那樣沒有通漲才行得通，因此日本重新走向通漲會困難重重，因為社會的法則形將成阻力

多數香港的廣告經紀會極力推這種盤

市值租金，面積細，管理費同維修基金極少，除非冇電梯唐樓，否則管理費同維修基金都不夠用，加上戶數少，給錢少所以管理員只能做到不時來清潔的程度而已，樓宇維修怎樣都有固定一定份量的費用，正如無論港島樓還是元朗樓，20平方米的樓一樣是150塊地磚，建築材料都是接近價錢，如此一來樓價就太貴了

有時有些樓宇租金異常地低，同時管理費或維修基金極少，這可能是支出由租客支付，此租貸方式可以有效降低地產收取管理費的基數，通常不良地產會反對的

不過本例子不是此情況

其他例子不能盡錄，其實主要都是固定支出的問題

隔山買牛，由於日本樓難套現，而且固定支出多，買錯了就真是欲死不能了

如果沒有一個確實的選取標準，最後買入後可能會出現，因此筆者在此建議，木屋非當地人不要買，只好買公寓，福岡樓除早良區可選2房外，其他區域應選擇38平方以下的樓，如果全棟都是一房單位，戶數起碼72戶以上，同大廈有大單位戶數要求可以減少，例如大單位面積是細單位的兩倍費用也是兩倍，一個大單位就相當於兩戶，全數大單位的36戶等於小單位的72戶，平均數是54戶，因此混合間格的公寓，戶數也應超過54戶，這樣嚴格的限制勢必令可選範圍縮小，但日本樓對我們來說並非必須品，寧可錯過也不應買錯

如之前提到的，業主能以各種不同的形式簽訂租約，其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費，因此我們選樓時所看到的資料數字，可能和實際不乎，有些樓宇的固定費用奇低，我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常，如果本身費用奇低，那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌，必須避免