換樓時設定篩選範圍的方法

以租金收入計算,回報率高於或低於一定程度就說明層樓貴定平,此方法特別適用於二手樓,那麼新樓又點計?基於捨難取易的原理,不易判斷新樓平貴時,索性不沾手就可以了,自知之明才是生存基本

那麼如何計算平貴呢?味皇發明此計算方式:

月租5000蚊,即年租60000蚊,將年租乘3倍,三六一十八,180萬,即租5000的樓180萬以上就算貴,為甚麼偏偏要乘3呢,因為味皇返工時手上不可能有計數機,在發白日夢時唯有用更簡潔的算法,乘3相當於回報率3.33%,咁計比較簡單,其他乘2為5%,乘5除2(等於乘2.5)為4%,乘5為2%,所以乘3比較切合實際

月租      3500   4000   4500   5000   5500    6000    6500

年租(簡)  42       48      54       60      66       72         78

樓價(簡) 128     144     162     180    198     216       234 

4月份味皇樓A換樓時,樓A屬5000-5500區域,而樓價卻超過220,因此果斷換馬,當時澳門的電梯樓只有3500,4000,5000,5500四組合要求,例如120的東華,135的運順,175的新城市,190的威苑,最終味皇換入的是5500級別但買180的氹仔一房經屋(順帶一題,換出的是筷子基的宏X系列),另外當時東華兩房面積650呎,租4800,而氹仔一房500呎租5500,兩者同樣賣180萬時,就會得出一房反而比兩房抵的結論了,至於樓的質數的比較方法,應該用同一水準的樓比較,例如同樣190租5200的泰豐同威苑,威苑樓齡新10年所以更好,175租4800的新城市同威苑比,回報率相近,都係較新的威苑優先,135租3800的運順,樓齡一樣新所以威苑同一優先度,租6000賣250的昌明就明顯及不上新城市,位於漁翁街190的亨達就及不上位於關閘同價的威苑同新寶等等

時至10月,澳門的電梯樓現在僅有6000級別合要求,例如200的民安同樂富,在各種觀點上澳門現時的電梯樓樓價過高,超前了不少,因此今次味皇換樓可能會換返唐樓