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是咁的,1黎blog已經比昤代淘汰,2黎味皇blog已經死左大半年,3黎達成人生目的後味皇的野心己經乾枯,所以再冇點理股票同blog
但大半年冇更新,又冇公開公布鬼祟咁開過後備blog(其實係舊blog突然死左回應唔到),係呢度hea發一篇居然仲有人回應,老夫甚感安慰,本來以為實冇人睇,既然仲有人睇就多更新少少

上年年尾賣出左兩間日本樓的其中1間,理由係佢加管理費,10厘變7厘冇肉食,放售左約1年接近平手走,只賺左租

買股票冇乜好標的,味皇只是賣左味皇換成澳門電訊同漢國,味皇咁市況將會蝕得幾甘所以味皇係公布蝕得幾甘前蝕得幾甘咁賣左味皇

我們當然可以找到同澳門電訊一樣性質穩定的股,例如新意網同日清咁,但性質穩定唔代表股價穩定,買股時公司的性質很重要,但安全邊際更重要,好股也要在合適的價錢買,今次情況好特殊,唔講消費,連公路,港口,供電,租金都影響,連外國的好投資途徑都沒了,買收息股都可以中伏,策略就咁,你買收息股是為將來,就買受影響又唔死的收息股,為現在的話,就乖乖的把澳門電訊買好買滿,由於市民自身的命運也充滿不確定性,顧好現在比較重要,有閒錢用於減債會其實比較有效

其他國家的股票價錢唔清楚,但現家呢個時勢係新加坡搵會比香港搵好

由發瘟開始,味皇已經接近1個月冇出街了,旅行都唔得,毒慣不成問題,但多少心態都有點崩,身體唔好崩就係,一日到黑打機,芒亨之類,連線遇到味皇也不出奇

味皇就快40歲了,白鼻毛也出了,智能好明顯減退,仲係青頭仔,味皇自己青得還算快樂,但家人年紀也大了,以前想過移民的但感覺不放心家人,實際上睇味皇blog的讀者起碼有10年8年,以前後生冇想過的事,現家會在想,例如家中的老人,自己獨身的錢留比邊個,賺夠錢將來要點,獨身的自己有冇青春想燃燒,沒有留比人的必要時有冇必要去燃燒,最近居然有讀者密我,基本上味皇多數係只讀不回,但還是回一下好,     好似味皇一樣享受獨身,但被逼考慮結婚的話,就咁,結婚一定會改變生活,向好同向壞的基率同是一半,如果不結婚,就會考慮將來自己的財產點處理,同埋家人的關係,好似味皇咁,好地地住緊,後來兄弟結婚搬左出去,朋友都結婚很難找到,得返自已同老人係屋企,我不知道兄弟的心情變化,但味皇自已覺得有點孤獨同開洞,如果自已都結婚的話,味皇可能填補到孤獨,但家人就變一個人了,就是這樣,隨年紀增長,你的心境會變化,被逼變化,年紀越大估計心情會越差,味皇的情況是,拔了白頭髮時,覺得自己己不再年輕,家人已經是老人,整個人心情都不好,味皇建議是咁,結不結婚是你的事,但不結婚你就會來現在進行式的體驗家人越來越少空洞越來越大,特別是像味皇已經財務自由又自覺老了的,可能連夢想都失去,結婚的話家人有增加的可能性,心態有一半變積極的可能性,獨身的話家人會一直減少心態會一直向下,要自己一直去調整心態,拒婚而影響家人關係是其中一種心態會向下的情況,但不影響家人關係時,年齡也會以另一種形式損害心情,你需要的是調整心態的能力,味皇自己係旅行時很輕鬆,環境改變時心態會改變,改變自身所處環境一般比較有效,這就是味皇的建議

2019年結

2018年股本320萬,總值516萬,到了2019年,提取了幾萬做活費,股本下降至316萬,而總值味皇看看...513萬,下降了生活費的部分,本年恆指升左9.1%,而味皇就冇郁過
本年股息29萬,再次達唔成目標,由於貿易戰同示威明確的損害了公司盈利,下年派息唔比現家低就謝天謝天華了
另外日本樓賣左一間,因為加左管理費,租金由10厘變到7厘,冇肉食,收左5年租都算係咁

本年比較主要的方向係將不願派息的SOHO換成大悅城,開元同世城系換成比較肯派的CTM同新創建,嘉士利同周黑鴨都換成更高息的股,漢國美蘭之類也增買些少,本年整體都係保衛派息金額,特別係2019年太古重創,國泰係香港做基地,太古城又冇生意做,短期都好唔返,可能永久都好唔返,進退兩難

2019年交易次數甚少,5,7,8和10月以後都冇交易,系業績期換馬同示威激化後換馬為主

舊BLOG執左,冇乜意願更新,味皇係唔係死左呢?係唔係比囧察捉左呢?味皇仲在生,BLOG已經係落後於時代的東西,現家D人都係睇youtuber
寫BLOG的目的係比自己睇,味皇現家已冇乜追求,也冇乜好寫,老老77,味皇已經好耐冇睇股票,連揸緊乜都唔記得左
首創供股還是記得的

味皇現在的情況係咁,以前打份討厭的工,所以有動力改進投資,現家味皇已經退休好幾年小確幸,如果現家想改進投資,要不是很巨大的進步的話,對味皇可有可無,味皇己經過了追求長生不老可以砍掉重練的年齡了,所以就好似現家咁,現家2020年了,在80年代的卡通片中,現家係周街飛碟周街改造人的時代,而實際呢?周街變種病毒就有,味皇時常會想,道德倫理宗教係科學進步的跘腳捕獸夾,如果是有一點趣味的投資可以改善一下精神狀態,味皇才可能有些動力

本年行曬廣東4大名山,就羅浮山登頂失敗,味皇發覺盲公竹的重要性,後來味皇係淘寶買登山杖,結果出珠海收貨時比公安拘留,問長問短,係唔係反革命,郭嘉為人很小心眼的云云,反正小生怕怕,所以類似的題材味皇也不好說了,這邊有23條

投資組合由21隻縮減為16隻,主要佔比係匯賢76萬,CTM71萬,惠記71萬,越秀55萬,太古44萬,其他35-5萬不等

成年都係聽到壞都冇人有的消息,作為投資者,環境環境變壞而且唔知點樣同幾時收科,買又唔係賣又唔係,味皇唯有暫時不留意了,作為球迷,愛隊換個教練好似韓國瑜當選總統充斥韓粉咁,贏輸都心情複雜,味皇唯有暫時不當球迷了,作為普通人,後來周圍出傳染病,唔帶口罩出街人地又見鬼咁,味皇唯有暫時留家打芒亨了

換入公用股

以為個RealBlog個網站會死,發現只係半死,間中連唔入咁,由YAHOO執粒換黎呢度已經6年,現加正在將資料BACKUP去GOOGLE,不過十幾年積落的量,工作量奇大

味皇的組合遇上大打擊,比較重要的一點是,早前先換入一大堆富豪REIT,轉頭就搞反送中,相比之下中美貿易戰只是順帶

這個時候味皇去了日本旅行,機票是反送中前買落的,出發前股市大跌,外幣急升,這時候不必要的消費並不明智,既然買左冇法,順便脫癦,大約400蚊一粒,也是不必要的消費

係日本同最初個經紀聚舊,人地仔都幾歲大味皇仲係青頭佬,聽佢講最近好多香港人買日本樓搞移民,係非常非常多,佢問我回報吸引咩,味皇話他們不是想要日本樓,而是想要日元,因為港幣感覺不到安全感,因此味皇的兩間日本樓現正放售

老實說,冰封三尺,非一日寒,就算今次事情告一段落,香港也看不到未來,香港的功用比周邊地方分而食之,人地做開左就冇回頭客,而且香港的儲備會越來越少,起碼最主要的稅收吒幾年冇著落,而維穩同修復的支出卻比天高,何況香港的錢是技安的錢,技安的錢還是技安的錢,聯繫匯率要維持也增加了成本,就算乜事都冇發生,2047也是一個大限

當年電視播機動警察,皇家雙妹嘜時,警察的主題是打擊罪惡,伸張正義,保護市民,細路會話我大個做警察,現家冇呢支歌仔唱,站在市民的對立面,站在家人的對立面,細路會一世都記住警察係惡黨,播再多警察卡通都冇路用,卡通主題就變成--出現了!惡黨們!懞面超人出黎打擊罪惡,伸張正義,保護市民,天誅

事實就是政府令未來的納稅人留下非常深遠的惡劣印象

回到投資組合,味皇呢段時間沽清富豪REIT,同富豪的母公司世城,徹底同富豪酒店say goodbye,本來這應該是買入的時機?是咁的,當你有閒錢時,就應該迎難而上,人棄我取,這才是價值投資,但是你錢敗不起時,就要反過來做認為安全的決定,市場上有4種人,精明的閒人買入-有閒錢的價值投資者,硬膠的閒人賣出-自稱價值投資者,硬膠的窮鬼買入-越輸唔起的人越想撈底,精明的窮鬼賣出-疑似精明好了的味皇,反正市場上只會見到買入和賣出,疑似精明的味皇和硬膠的閒人行為是相等的,同樣接味皇貨的一係是精明的閒人或硬膠的窮鬼,任何時候天才和白痴做的事其實一樣,不易區分

賣出富豪系,筆錢買入新創建同CTM,此外沽清周黑鴨,味皇損失有點大,能夠玩玩下的空間變小的,周黑鴨這類不太成功的飛標投資也玩唔起了,賣出資金投入新創建同CTM

這種時勢,能夠保持不敗的股不多,新創建應該可以保持核心營利,派息就不保証了,至於逆流而上公司的更少,CTM是其中一隻,例如示威者游行4個月冇開工餐餐食家頓雜餅,但上網費一定會照交,冇網會斷6親,上唔到連登甚至連逃亡路線都保障唔到直接外送差館,即是說上網是比飽飯和味道更為優先的消費項目,至於賭股味皇是不屑為伍的

價錢係周黑鴨賣出3.77,世城賣出0.54,富豪R賣出1.88.,新創建買入13.12,CTM買入2.91,今年已經達唔到預期的收息目標

另外今次旅行發現,味皇這邊的人藍的居多,連平時對惡黨不滿的,也能驗證為泛藍的,味皇還是懂做人的,想不傷和氣,這個時候不要說話,讓話題消失就好

實際上中產,特別係供緊樓的,比起維護世界和平,他們敵視損害自己銀包的人,以為是盟友的人也會漸漸遠離倒打,如果不能在最初就成功,最後就會在洩憤中失敗,用打仗黎解釋,打仗的戰略係為左達成已方比敵方有利為目的,過程點去打贏係戰術,如果變成消耗戰,而敵我雙方不會因為消耗戰而扭轉形勢,咁戰術同戰略上都係無意義的,場仗不是理性黎打,而已用感情黎打

味皇X春麗

開門!送外賣~

有叫外賣咩?來了

砰!(破門而入)

你就是湯財吧,現家老娘以涉嫌管有淫褻物的罪名拘捕你...

我不是湯財,我是...

想抵賴?看老娘一記北斗百烈腿將你制服!

(噗)這,這是替身攻擊!?

哼哼哼,老娘已經按住你的秘孔,你的生命只剩3秒

請不要用腳趾塞住我的鼻孔...這也好像不錯?

嘁,以為只是個變態,原來還是個特殊的變態 (縮腳)

委任証呢?

(快速)SIP,皇家密探,高級刑警,罪案剋星,老娘已經布下天羅地網,幾分鐘之內你就會聲到嗶布嗶布

什麼東西?

警車聲,等陣將你一網打盡

都說我不是湯財了,我是味皇

Madum做野唔駛你教...你係味皇? (拿起手繪相片看)

喂喂喂,這畫的不是山治嗎?你們的作畫水平好唔掂喎,警方的畫師都是怪物嗎?

...你真係味皇?

魚柳包換

哼~咁自稱味皇的傢伙,據說你有幫人做財務策劃,免費的,對嗎?免費的

免費這個嘛,唔,(上下打量)..算了,姑且免費

咁比D意見我OK?

絲襪不透的較好

(噗)你找死嗎?

不要老瞄著鼻孔踢,鼻毛會痛的...總之我問乜,你老實答,財務策劃首先要有足夠的情報

老娘過多排會收到肥雞餐,你同我度掂佢

你幾多...

三圍唔準問

都冇話要問三圍,問你幾多歲邊年出世

51歲1968年

51歲1968年三圍幾多51歲誒誒誒(噗)

話左三圍唔準問

說不要問反而變得想問不對誒誒誒~51歲!?這個樣子51歲!?

設定是這樣沒辦法,設定,人物設定,不要讓老娘講第二次

咁結左婚未有?

...

哦,51歲未婚老Gu...

殺

...

所謂肥雞餐即係退休金啦

老娘服務左皇家香港警隊30年,冇功勞都有苦勞,次次唔係人地變豬頭就係我變豬頭,退休金要多D應該的,係唔係

咁具體金額有幾多呢?

唔知

姑爺奶奶,你咁樣我好難做的

唔知,唔好要老娘再講第二次

...咁我隨機金額咁講啦

求其啦

你將來退休後有乜活動,有乜財政目標?

以後老娘仲要參加幾百場幾百萬場格鬥比賽,睇怕Capcom仲要老娘打多幾十年,以後的湯藥費同添衣費要有個著落

比賽嬴了不是有獎金嗎?

唉,用老娘的player好多都係廢物,輸多嬴少,豬頭都變到怕了,絲襪都換唔少,透的會比較平,以前仲有得開公數...難道以後光腳嗎,唉

其實賣二手絲襪是可以賺錢的

真的!?

你不說沒有人知道是五十路的噗!

講返正題

唔唔唔,既然金額不明就講大方向好了,對於"最後的本金",例如退休金,保險金,主要勞力的遺產之類的,態度都係一樣,原則係量入為出

具體點?

例如你有一筆存款,你係你壽命完之前就住黎搣,到死之前有搣剩又唔怕捱肚餓就得,如果你壽命設定係無限,你只咬利息唔搣本金又唔怕捱肚餓的原則

你係建議我存定期?

只係舉例,你一係走搣本金的方向,一係走咬利息的方向咁解

通漲會蠶食本金呀

你唔會搬去通縮的地方嗎笨噗!   唔唔唔...總之你要麼帶本金去沒有通漲的環境,要麼在通漲的環境換收息資產 (咒你變大鼻子,大鼻咒大鼻咒)

同老娘再講多D

我建議收息資產的走線最好,因為通漲的環境會比通縮的環境常見,以精神保健來說,睇住本金每月變少同每個月有零用錢收,後者更有求生的動機,年金同逆按都值得用,如果你想維持求生意志的話,最好留半年份量的現金,剩下的買6厘回報的收息資產,夠你買絲襪掛

唔夠醫藥費呀喂!

咁你去搵份工作幫補下

喂

馬死落地行呀,如果唔足夠梗係要搵野填資金缺口,一係你縮減支出,需要改變生活模式,等價交換不作犧牲邊得飽飯食

...

不過30年公務員的退休金又點會少,何況你又未結...

殺

...

總之原則上就係被動收入大過支出,你就冇必要搵工,在此之前你需要主動收入,開工之餘想辦法令現金流正數,增加被動收入同減低支出,每個人都一樣,係起點在平衡線之上定平衡線之下咁解,你好彩,肥雞餐通常夠你食過世,還有

有樣野特別要留意的,忽然有一筆錢時,你可能會加大消費浪費,消費係可以的,浪都隨得你,但千其唔好整到金額降到平衡線以下,你消費浪費可能需要一段過程同時間,你的勞動能力會隨時間減少的,玩多幾年你可能出返黎都冇工開需注意

喂,好似同由頭開始儲錢的情況冇乜大分別?

係架啦,肥雞餐只係跳過左儲錢的一部分或者全部過程,但執行的方法並沒有改變,不過本金大覆利起上黎會比較早達到目標金額,唔好浪就得

咁買乜野好?

都係例牌野,公用股,收租股之類收下息,或者買樓收下租,唔係你買地皮賣太陽能,甚至搵工具人養你都得...又好似唔得噗...方法好多,自己留意下睇下書就會架啦

如果老娘買馬標中左發達又點?

咁就有D分別,做法就係...(嗶布嗶布),喂,聽到聲了

叮咚

   先生,請問SIP係唔係度?(一班精壯男子湧入)

你地睇下係唔係呢個阿蟬?事先聲明,我唔係湯財,我冇淫褻物架

   冇錯了,夾佢返去

老娘係SIP,皇家密探,高級刑警,罪案剋星,呀~雅蠛蝶,湯湯快D救花花哦~

吓?(青山病院)

   醫生,駛唔駛夾埋呢條茂利走?

   認住佢,下次先

...

2019新股

同上年一樣用返雞立,暫時有63隻股

上年認為中信已從良,現時不計入OT,而VMS鼎珮味皇第一次見,可能是來自洋文譯音的公司,因不了解所以保守地暫列作OT

63隻只有25隻不合格,合格率高達6成,味皇認為近期的新股評審已相當相當高質

好了,味皇創先河的已寫了2019年上半年,2018,17,16,14,13,12,11,10,09,涵蓋了10年的新股,應該具有足夠的統計學上的義意

              合格率

2019年   60%

2018      30% 

2017      19%

2016      22%(後來加埋財務數字分析更降至6%)

2015      40%

2014      46%

2013      37%

2012      69%

2011       59%

2010       57%

2009       32%

現家有曬資料,可以有各種玩法,例如:

不合格公司出現除牌的概率是多少,合格公司的除牌率是多少

不合格公司出現停牌的概率是多少,合格公司的停牌率是多少

不合格公司出現供股的概率是多少,合格公司的供股率是多少

不合格公司出現發新股的概率是多少,合格公司的發新股率是多少

不合格公司有派息的概率是多少,合格公司的有派息率是多少

不合格公司出現換非BIG4會計師的概率是多少,合格公司的非BIG4率是多少

某保薦人保薦的公司出現除牌,停牌,供股,發新股,派息,非BIG4的概率是多少

諸如此類

味皇對老千股的定義和坊間不同,出面的老千股是指股價跌令自己蝕錢的叫老千股,而味皇定義的老千股是指管理層賺錢的標的不是來消費者,而是來自公眾股東,例如皇家馬嗲里咁

所以股價不在味皇的評論範圍

亞呀丫丫 丫呀亞

因為年青而犯下錯誤,這樣的人很普遍,好多所謂歌手唱到走音都冇問題,反而唱得好聽也可以成為黑歷史

正如阻塞老千股就是妨礙GDP增長,阻礙人民發大財,是反動分子,性質同自爆的花瓜沒有分別,雖然花瓜都自稱是+2的朋友

但是說回來,走去自爆的花瓜基本都不事生產,他們是如何生活的呢,花瓜自稱是+2的朋友,不和他們一齊自爆的就是邪惡,但是很諷刺的一點,花瓜完成自爆的所需資源,都是從當地的邪惡人士身上徵收的,要麼就是從遠方的極惡之地的邪惡人士自覺的獻上,即是說,+2要戰勝邪惡,就要靠邪惡的補給,於是邪惡就是必要之惡,唏!說到尾還不是邪惡VS邪惡,黑食黑?

自爆是一秒的事,但邪惡就算鬼鬼祟祟左搖右擺,只要一直存活落去,就可以一直睇人自爆,話之佢兩邊全清,簡單的話,如果你是支持放煙花的,你就有咁惡毒得咁惡毒,閃的軟軟的,丟補給包過去就最有效率,自爆的不是自己就好

之後講下另一件事,是咁的,孫中山係澳門開醫館,係鏡湖做醫生,為澳門帶來西方醫療技術,不過,開醫館的錢很多不是他的,贊助有來自日本的,有來自夏威夷的,海外勢力何其惡毒!居然想暗中支配澳門的醫療產業!所以味皇現在有能力時,是不是要反擊呢?又咁的,味皇有D打算去日本整下上次考車時撞崩的棚牙,順便脫癦,如果有人都想整,味皇可以介紹,日本醫療轉介方面味皇有門路,脫毛,植髮,把脫的毛用黎植髮,之類各種不可描述的,味皇也有門路可提供

天朝歌舞昇平,撿紙皮的少了,連空氣都清新左,大歇味皇係呢半年,係股市大賺4%

如果話有乜野不是太安樂的,算是財富通同餘額寶了,上年侵侵咀完一輪後,利息由4.2%變3.4%,早兩個月又咀一輪變2.4%,味皇係微信度存左3萬幾,每日1盒加多寶變成每日1盒深暉,我有大學同學斗膽存廿幾萬的,味皇不安的不是利息,而是財富通同餘額寶的基金公司,基本上玩金融的公司不太可能和美國佬完全獨立,有少少痴到美國佬的話隨時可以比對面凍結戶口之類的,如果基金公司只買大陸國債就話啫...?感覺好似威化餅咁,味皇有,你地也可能有,所以最好重新分配一下比較好

還有就是,我想想...路勁影響不大,但公路股流量大減的應該不少,有D醫藥股可能返生,因為少左天堂鬼國藥只能選用另一個鬼國的藥,然後就是同上的基金類保險類的資金可能動不了,德昌裕元聯想利豐呢D離藍籌更遠,反而第一太平會近少少,以前味皇買過的龍翔今次會死直,因為唯一的客戶9成會搬走,直不知佢點解仲有7毫的,要取得比較可靠的盈利,酒店業可以考慮下,比較投機性的可以考慮下資源股,礦產好多時是沒有產地的,去第度融左佢或者溝一溝就可以變更產地,而且現在時勢各國屯資源是比較正確的戰略

最後一件事,當年YAHOO個BLOG執粒果時,搬竇煩到HIHI咁,唔見左一D文,冇曬D圖,現家又要煩多次了,再咁的,湯財也到了咁上下年紀,老大不小了,佢要寫書男要嫁人,人呢,年青時總會犯下一些錯誤,就好似甄X咁,亞呀丫丫 丫呀亞是不可以存在的,不曾存在過的,湯財也係時候同湯財切割咁上下

結論來說,似乎呢度都要執,味皇又要搵地方搬

[樓]日本買樓攻略改(10)

實際選起來的示範
個人由於予算有限關係，會偏向便宜的小房子，但小面積也有壞處，因為租客行李少而且社會負擔少，會更容易遷出，加租雖易但反過來雜費多管理煩，相反大屋因為以家庭形式入住，行李多搬屋會有惰性而不易遷出，一住隨時住上三五七年，管理上會簡易得多，讀者未必如筆者一般貧乏，因此高單價大面積的也應列入考慮範圍
我們買入日本樓，目的不離兩種形式：
1．定期收入  2．低買高賣
1a．打算長期收租的，價錢升了也繼續收租
1b．打算長期收租的，價錢升了轉賣走
1c．打算長期收租的，價錢跌了也繼續收租
2a．打算低買高賣的，價錢跌升了賣走
2b．打算低買高賣的，價錢跌了變成收租
可以看出，選擇收租路線時，所有結果都是預算之中，可由自己決定，而選擇炒賣路線時，會有機會出現身不由己被逼接受另一形式的情況，確定性的投入叫投資，概率性的投入是投機，希望讀者在買入前先選定其中一種，兩者並行亦未嘗不可，但最好先明確心態
這以福岡為例子，為方便讀者判斷租值，筆者把租金和面積弄成表格以便對比
租值

這裡以例出“亮瞎狗眼”，“差點上釣”，“不入法眼”三種例子的形式說明

下

中

上

前兩個是同一屋苑不同單位，這3個參數上相對接近，同樣位於偏僻地區，430那個與另外相比，缺點是戶數太少，而且四周是小路，住在大屋及住在偏僻地區，必須考慮住客有車，因此有車位及向馬路的會好得多

460和470相比，表面上管理費不同，其實是細項拆了出來，在備註中會發現煤氣管和下水道的租金，加起來就和470的一樣了，香港的地產資料未必會列明，因此我們要特別注意，其次是470那個連租約而且租金不算低，460是空屋招租需要時間和佣金，實際支出會高於470，而且貴10萬將來賣時也會交少一些增值稅，因此如果不能用空室這點重重的還價，買貴的470會比460好

這房子40平方，西區租金市值6萬，現租5.7萬，扣除佔兩成多的雜費1.3萬，也有4.4萬剩，只是面積大地方僻清潔費等會貴些，固報依舊極高，而且在這屋子中生活命也長10年，大家可以在google搜“ヴォルフスガルテン伊都乃国”看看youtube影片甚麼才是人住的地方

*youtube已刪片

下

中

上 

850戶數是44那個，面積29平方，折合於18平方的70戶，算是合格，不過這面積的行情是5萬多，是市價盤，並沒有低估，這樓宇最大的缺點是新，在10年免費保養的期間，現時6年，即5年後過了增值稅後，你會發現管理費等多了6000，樓價下跌為750萬

850戶數112那個，戶數完全沒有問題，管理費等基本也不會加，只是維修費少得出奇，估計是維修費計入租金中，6.3萬租金是比市價高一點點，我們可以理解為6萬租加3000維修費，費用估租金比例2成以下，這樓宇沒有問題面積也大，只是是市價盤沒有增值空間

900那個面積大，折合的戶數就不算少，而且因為非常老舊，維修費用已經到頂，費用佔租金的兩成半而且不會再增加，你不嫌舊就可以了，如果是地震帶這就是缺點應該買850那種，要因地制且，這舊樓最大的優點是面積大，這位置這面積的租金行情隨便也有7.5萬以上，因此有加租空間，本身租金回報不算太低而且可以稍為升值

下

中

上 

380戶數40那個，很易看出問題－面積少戶數少，管理費不便宜維修基金不足，地皮是奀地位置也不好
370那個，戶數多，面積合理，管理費貴了些，但和維修基金一樣，多數不會上升，3.8萬市值租金時，費用佔兩成半多些，一切都很合理，問題是－這是空屋，經紀設定3.8萬的上限租金來設定樓價，雖沒有詐騙成份，但行為偏向賣家，它可能租到3.8萬，也可能租不到這數目，即使真的以3.8萬租出樓價也不會上升，萬一租不到就有機會貶值，以而且以3.8萬招租未必會立即找到租客，你有必要狠狠的還價至例如320的水平
390那個，參數和370那個基本相同，也能租3.8萬，你有4000的加租空間，相當於升值60多萬，而且管理費更便宜，樓也新一些，費用佔兩成半以內

中

上

補充一下，目標非常接近時的情況，380和395，面積差不多租金也是4萬附近，395那個會低一點，差距也就是三數千，不過費用佔的比例不同，假設380的租4.1萬，395的租3.8萬，分別加租6千及4千，此時380的費用佔租金的3成剩2.9萬，395只佔2成剩3萬，將來退租大家都要支附例如12萬的佣金及清潔費時，380需支付相當於125日的淨租金，而395只需118日，因為380面積大些清潔費可能還要貴一點點，於是395會比380好些少，當然你可以因應情況還價，讓380變的比395更具性價比
講價幅度要合理，通常一成以內是沒有問題的，而沒有合理理由大幅壓價會視為混吉，例如空屋那些就算合理理由

 下

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原則上筆者是不建議買這樣低價的樓的，因為費用佔租金大，退租一次隨時要你半年青春，而且樓宇買賣手續費隨時達到樓價的兩成，以120％買入，80％賣出，以低買高賣的形式來說下價樓不具備賺錢條件，長期收租不是大問題，但將來有點規模時想整合成一棟時蝕讓會肉痛

還有一點，例如大陸一房限購為例，你有大屋小屋也算一間，當你只有小房子時政治限制的成本是不成比例的，而日本樓買了後非常難賣出，持有貴屋會比持有細屋的各種管理成本低，比如每間屋收租過戶要600銀行手續貴，6萬租出600會比3萬出600相差一倍

但下價樓一般就是附著些不能解除的詛咒才會這樣的便宜，例如サブリース，如果我們理解這一點，下價樓也是有點用處的

170戶數少那個，最大問題就是戶數少，位置也非常之差，而且費用超自然地便宜，這面積的房子最起碼也租到2.8萬，現在才2.2萬，即是說有6000費用是隱藏在租金中了，如果只租2.6萬也有4000費用，以最少4000計算，8000的費用佔2.6萬的3成有多，不但買賣手續費多，而且收租不賺錢，難怪網上賣了整年也賣不出

180那個，位置不算太好也叫近火車站，面積有點小，可是租金1.4萬實在奇低，費用是隱藏在租金中，維修基金數目正常，而這面積正常管理費5000左右，即正確租金是1.9萬，這樓宇附帶了サブリース，以67-75％計算，住客支付的租金在2.5-2.8之間，雖有些少加租空間例如3000，但是租金由二房東管理公司說了算，加租空間小二房東加租的積極性會較低而寧願續約，能否加租只能守株待兔，費用佔比也大，不過卻由於基本租金奇低令地產收的管費費減少而得以中和，而這樣的樓很多也有レジデンシャルサポートサービス執屋保險可選用，加上サブリース，樓宇就成了不間斷的自動吐錢機，回報著實是不多就是

200那個和180的原理一樣，不過好處是面積大一些，這面積正常管理費6000左右，即正確租金是2.1萬，這樓宇也附帶了サブリース，以67-75％計算，住客支付的租金在2.8-3.1之間，加租空間更大一些例如6000，這樣二房東加租轉交我們的概率會變大，於是這一間比180優勝

選這些下價樓的目的不是著眼回報，而是著眼於中和費用，當我們買了第一層日本樓時，就有機會面對退租，交稅，報稅手續費等支出，特別是空租時沒有收入只有支出，總不能每次也由本地匯錢過去，因此買入一些專門用於維持系統自給自足的當地東西，這屬於戰術行為

本書由開始到現在，完全沒有提到日本樓市的前景甚麼的，因為本書關注的是樓宇本身，如何用不錯的價格拿下好房子，這方針無論在好市壞市也是通用的