日本樓災難預測

雖然味皇手頭己冇日本樓,幸好沒有日本樓,不過呢度都寫一下,補返上一篇的題材

是咁的,日本已經停滯30幾年,停滯是一種常態,入面的所有法則都按停滯為基礎完成進化,例如有種族原來是直立行走的,後來因為某D因素唔比行而改為躝,本以為會演變變為四腳爬爬,點知佢超進化成用奶頭行走的,長期下來適應了用奶頭甚至出現奶頭賽跑穿奶頭鞋搽奶頭油咁樣的生態,長期用奶頭行走的後人要佢地企返起身一定會出現適應問題

味皇要說的是,日本樓的游戲規則經過30幾年進化,完全適應"停滯"而在此條件上維持下去,而現在日本出現通漲,算是天地反轉的現像,叫出水烏魚要學靈長類生活同靈長類雜交咁

出問題的條文主要係呢D:

1. 業主要交管理費同維修基金,每10年必須大修

2. 租客唔比趕唔比加租,租客走要還原層樓

1的問題點是,第20年樓齡時層樓開始大修油外牆之類的,通縮同停滯時冇問題,但通漲時原本的維修基金會超支比唔起,因此維修基金會加,通漲時管理費也要加

2的問題是唔比加租,上面加左變成淨租金減少,極端一點甚至可能出現負租金,就租客方面來講,搬屋成本也因通漲增加,難搬走唔想搬走唔比錢逃走咁樣

日本樓進化到用債券計價方式咁訂價的,例如用6%計,淨租年收30萬的,樓價市值500萬,樓A有100平樓B得50平租金一樣訂價一樣(但是維修費唔同),同理樓齡唔同樓價可能一樣,有租客同冇租客可能一樣,現家又有一個問題出在有租客同冇租客呢度

樓A,冇租客,預計放租淨收30萬,賣500萬

樓B,有租客,淨收30萬,賣500萬

係停滯的狀態下,兩者差距不大

如果加入通漲,會變成咁

樓A,冇租客,預計放租淨收40萬,賣667萬

樓B,有租客,淨收20萬,賣333萬

咁樣兩間相同的樓,一來一回就差價一半,以後應該會衍生出黑社會趕租客的行業,出現更多職業壞鄰居

總之味皇推測,冇租客的樓會升值,最大利益化不再是租比人而是隨時加的airbnb,有租客的樓會貶值,但一趕走租客就爆升,舊大樓特別係18年,28年,38年樓齡的大樓會出現要業主臨時集資維修,戶數少的大樓會成重災區,舊樓做比較重大的維修,可能要樓價一半的維修費,木屋會因為冇錢維修而越來越殘,最終成個社區的木屋都變殘,另外通漲增加建造成本,多少會反映在樓價上,特別係新樓會出奇地貴,但折舊下來變成上下價差極大,維修成本提高及死更多人,1円賣樓會大幅增加

總之現行法例通漲對包租公是災難性影響,只要出現得幾次圍標示威,過幾年一定會研究修法(只是研究)

如果手上有日本樓,對應方法是:

1. 轉身做airbnb

2. 沽出換成美金

3. 沽出換成冇租客的樓

4. 沽出換成冇租客的樓轉身做airbnb

5. 買地皮做停車場

6. 學DIY維修木屋

如果手上冇日本樓,可能出現的機會是:

1. 業主唔想夾錢,恐慌性或欺騙性出售

2. 爛樓以更爛的價錢出售

3. 租客果頭近層樓或會大幅升值

4. 租客冇錢交租層樓或會大幅升值